Các cuộc khảo sát thực tế trên thị trường bất động sản Hà Nội liên tục ghi nhận những con số tưởng chừng như gây sốc tại khu vực Tây Hồ Tây. Những mốc giá 300 triệu đồng, 500 triệu đồng hay thậm chí những lời đồn đoán về các siêu phẩm chạm ngưỡng 1-2 tỷ đồng/m2 đang xuất hiện ngày càng nhiều.
Không ít người đặt câu hỏi liệu đây có phải là mức giá "ảo"? Tuy nhiên, dưới góc nhìn của những người làm nghề và giới tinh hoa, những con số này thực chất đã trở thành mức giá tham chiếu (benchmark) mới, phản ánh chính xác sự dịch chuyển của một phân khúc bất động sản mang tính độc bản.
Cú sốc giá hay “bình thường mới” của giới thượng lưu?
Để giải mã hiện tượng này, chúng ta cần nhìn vào bức tranh tổng thể của quỹ đất nội đô. Hà Nội đang đối mặt với sự cạn kiệt quỹ đất trung tâm, đặc biệt là những khu vực có quy hoạch đồng bộ, cận thủy và giao thông kết nối hoàn hảo. Tây Hồ Tây nghiễm nhiên trở thành "vàng ròng" khi đáp ứng trọn vẹn mọi tiêu chí khắt khe nhất.
Lý giải về mức giá đang neo ở mức rất cao tại khu vực này, chuyên gia bất động sản Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, khu vực Tây Hồ Tây có quy hoạch bài bản, vị trí tuyệt đẹp nằm giữa tuyến đường Vành đai 2 và Vành đai 3.
Giao thông kết nối vô cùng thuận tiện, thông qua trục Võ Chí Công, Lạc Long Quân và đi sân bay Nội Bài rất nhanh chóng. Các chủ đầu tư tại đây làm dự án rất nắn nót, biến mỗi sản phẩm giống như một viên trang sức trong bộ sưu tập của giới siêu giàu.
Cầu Nhật Tân là mảnh ghép quan trọng của tuyến vành đai 2, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm ra sân bay quốc tế Nội Bài (Ảnh: Lê Hoàng Vũ).
Ông Toản cũng thẳng thắn chỉ ra rằng việc so sánh giá của những sản phẩm hàng hiệu này với mặt bằng chung là sự khập khiễng.
“Khi định giá một sản phẩm hàng hiệu với hệ tiện ích và vị trí đắc địa, đôi khi giá không phải là vấn đề chính. Với những khách hàng rất nhiều tiền, mức giá 1-2 tỷ đồng/m2 cũng không ngăn được họ sở hữu sản phẩm. Những bất động sản đặc thù này gần như miễn nhiễm với giá. Người ta mua để khẳng định đẳng cấp và đặt thương hiệu cá nhân của mình vào đó, là nhu cầu ở thật chứ không phải mua để đầu tư lướt song”, ông Toản chia sẻ thêm.
Đồng quan điểm trên, bà Đinh Thị Ngọc Thơ, chuyên gia bất động sản hàng hiệu cao cấp, Founder & CEO MDG Holdings, cho rằng mức giá này hoàn toàn có cơ sở.
Theo bà, ở góc độ thị trường đại trà, đây là mức giá rất cao. Nhưng trong phân khúc thượng lưu, giá trị này phản ánh vị trí không thể thay thế, hạ tầng đã hoàn thiện, nguồn cung cực kỳ hạn chế và sự kỳ vọng của tầng lớp siêu giàu. Do đó, có thể nói đây là 'bình thường mới' trong một phân khúc rất đặc thù.
Lời giải từ quy luật “premium location” và góc nhìn quốc tế
Mức giá hàng tỷ đồng cho mỗi mét vuông không phải là câu chuyện tự phát, mà tuân theo đúng lý thuyết “premium location” (vị trí siêu đắc địa) vốn đã được chứng minh tại các đô thị lớn trên thế giới.
Tại London (Anh), những căn hộ nhìn ra Hyde Park luôn có giá trên trời và không bao giờ thiếu người mua. Tại New York (Mỹ), bất động sản quanh Central Park là thước đo sự giàu có của giới tài phiệt. Đặt trong bối cảnh Hà Nội, Tây Hồ Tây chính là một “premium location” tương tự.
Bất động sản quanh Công viên Trung tâm (Central Park), New York, đặc biệt là khu "Billionaires' Row", thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới (Ảnh: Savills.com).
Phân tích sâu hơn về quy luật này, bà Đinh Thị Ngọc Thơ cho biết: “Premium Location được hình thành khi hội tụ đủ vị trí lõi đô thị, gần mặt nước, kết nối giao thông huyết mạch và tiện ích cao cấp xung quanh.
Tại Tây Hồ Tây, các yếu tố như cận Hồ Tây, gần đại trung tâm thương mại Lotte Mall và kết nối trục Võ Chí Công đã được vốn hóa trực tiếp vào giá bất động sản. Nói cách khác, giá không chỉ phản ánh hiện tại, mà còn phản ánh giá trị tương lai đã được thị trường định giá trước".
So sánh với thị trường quốc tế, bà Thơ cũng chỉ ra sự tương đồng về việc khan hiếm quỹ đất lõi và sự phụ thuộc vào cộng đồng cư dân tinh hoa để neo giữ mức giá cao. Tuy nhiên, điểm khác biệt là Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, biên độ tăng giá còn lớn, khiến Tây Hồ Tây có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong trung và dài hạn.
Những dự án tỷ USD xác lập vùng giá tham chiếu mới
Để thị trường chấp nhận mức giá “bình thường mới” này, không thể thiếu vai trò của những nhà phát triển bất động sản với các siêu dự án xứng tầm. Thực tế tại Tây Hồ Tây và khu vực Ciputra, những dự án quy mô lớn, định vị hàng hiệu đang trực tiếp đóng vai trò thiết lập mặt bằng giá.
Điển hình có thể kể đến những dự án do Sunshine Group phát triển đã và đang làm thay đổi diện mạo khu vực.
Nếu như Sunshine Golden River đã đi vào vận hành, khẳng định chất lượng sống cao cấp, thì Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences lại đang gây ấn tượng mạnh mẽ với mô hình Branded Residences 5.0. Sở hữu tầm nhìn panorama sông Hồng - Hồ Tây cùng những căn Sky Mansion thông tầng, dự án này được ví như những dinh thự xa xỉ trên không, đưa tiêu chuẩn sống của giới tinh hoa Hà Nội tiệm cận với Dubai hay New York.
Ý tưởng thiết kế căn Sky Mansion thông tầng (Ảnh: Sunshine).
Đặc biệt, sự xuất hiện của tổ hợp Noble West Lake Ha Noi đang được kỳ vọng là dự án tiên phong xác lập vùng giá trị mới. Tọa lạc tại quỹ đất vàng cuối cùng của khu đô thị Ciputra, đối diện Lotte Mall, dự án quy mô 12 tòa tháp cao 40 tầng này không chỉ là một tổ hợp căn hộ, mà được định vị là bộ sưu tập "haute couture" tinh xảo trong lĩnh vực bất động sản. Sự giao thoa giữa kiến trúc, thời trang và nội thất hàng hiệu tại Noble West Lake Ha Noi hứa hẹn tạo ra một tuyên ngôn phong cách sống thượng lưu hoàn toàn khác biệt.
Theo ông Toản, các dự án như Noble hay chuỗi sản phẩm cao cấp của Sunshine Group đang góp phần “định vị lại chuẩn sống”, nhưng cần nhìn nhận rằng đây là dòng sản phẩm mang tính hữu hạn, phục vụ một nhóm khách hàng rất nhỏ có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính rất cao.
Theo đó, những sản phẩm này có thể được bán ở mức giá cao hơn mặt bằng chung, nhưng khó có thể đại diện cho toàn bộ thị trường. Giá trị của chúng thiên về khẳng định đẳng cấp và thương hiệu cá nhân của người sở hữu hơn là bài toán đầu tư sinh lời.
Chuyên gia cũng nhấn mạnh thêm, trong bối cảnh nguồn cung bất động sản Hà Nội có thể gia tăng trong thời gian tới, yếu tố cạnh tranh sẽ tác động trực tiếp đến mặt bằng giá. Thực tế cho thấy, nhu cầu ở thực vẫn là yếu tố quyết định dài hạn, trong khi một bộ phận không nhỏ sản phẩm cao cấp từng bị chi phối bởi đầu cơ.
Nhìn nhận về xu hướng này, chuyên gia Đinh Thị Ngọc Thơ kết luận, để thị trường chấp nhận và duy trì mức giá này, cần 3 yếu tố: Chất lượng sản phẩm thực tế phải tương xứng, cộng đồng cư dân phải đúng phân khúc và hệ sinh thái xung quanh phải hoàn chỉnh. Nếu 3 yếu tố này được đảm bảo, mức giá cao không chỉ được chấp nhận, mà còn trở thành chuẩn tham chiếu mới cho toàn thị trường.
Rõ ràng, 2 tỷ đồng/m2 tại Tây Hồ Tây không phải là một con số để đại chúng mang ra mổ xẻ đắt hay rẻ. Đó là tấm vé thông hành bước vào một cộng đồng tinh hoa, là cái giá của sự khan hiếm tuyệt đối và là minh chứng cho thấy bất động sản thượng lưu Việt Nam đã thực sự bước sang một trang mới.
