Cho thuê nhà 3 năm, doanh thu 3,5 tỉ đồng đóng thuế thế nào?

Người nộp thuế lựa chọn phân bổ doanh thu cho hợp đồng nhiều năm

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, cá nhân cho thuê BĐS có thể lựa chọn phân bổ doanh thu theo từng năm tương ứng với số năm đã nhận tiền trước. Hoặc tính toàn bộ doanh thu vào một lần tại thời điểm nhận tiền. Việc lựa chọn phương pháp phân bổ do cá nhân cho thuê tự quyết định.

ẢNH: NGỌC THẮNG

Cơ quan thuế dẫn ví dụ, ông A cho thuê nhà làm văn phòng trong 3 năm (từ năm 2026 đến hết năm 2028). Giá thuê là 400 triệu đồng/năm. Bên thuê đồng ý trả trước toàn bộ tiền thuê cho 3 năm ngay khi ký hợp đồng vào đầu năm 2026. Để đảm bảo quyền lợi, ông A có thể chia đều tổng số tiền nhận được cho số năm thực tế cho thuê mỗi năm 400 triệu đồng. Với doanh thu dưới ngưỡng 1 tỉ đồng nên ông A được miễn thuế trong 3 năm. Ông A thực hiện thông báo doanh thu cho các năm 2026, 2027, 2028 thuộc đối tượng có doanh thu năm dưới 1 tỉ đồng trở xuống với cơ quan thuế (theo mẫu 01/BĐS).

Một dẫn chứng khác, bà B cho thuê nhà liền kề để làm quán cà phê trong 3 năm (từ năm 2026 đến hết năm 2028). Bên thuê đồng ý trả trước toàn bộ tiền thuê cho 3 năm ngay khi ký hợp đồng vào đầu năm 2026 là 3,5 tỉ đồng. Căn cứ hợp đồng cho thuê, xác định doanh thu năm 2026 là 1,5 tỉ đồng, năm 2027 là 1 tỉ đồng, năm 2028 là 1 tỉ đồng. Như vậy, bà B phải nộp thuế đối với doanh thu phát sinh năm 2026 là 25 triệu đồng tiền thuế TNCN và 75 triệu đồng tiền thuế GTGT. Các năm 2027 và 2028 không phải nộp thuế. Thực tế, dù hợp đồng kéo dài 3 năm, bà B không cần chờ đến từng năm để thực kê khai, nộp thuế. Ngay trong năm 2026, bà B có thể kê khai và nộp cùng lúc 3 tờ khai mẫu 01/BĐS cho toàn bộ thời gian thuê của mỗi năm.

Cho thuê nhiều nhà, đóng thuế sao?

Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau. Cá nhân lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS để áp dụng mức trừ 1 tỉ đồng này trước khi tính thuế thu nhập cá nhân (tối đa 1 tỉ đồng/năm cho tất cả hợp đồng). Nếu hợp đồng được lựa chọn chưa trừ hết 1 tỉ đồng, cá nhân tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 1 tỉ đồng. Ví dụ minh họa, ông C có 3 hợp đồng cho thuê nhà có doanh thu mỗi năm là 300 triệu đồng, 400 triệu đồng, 500 triệu đồng. Tổng doanh thu của 3 hợp đồng là 1,2 tỉ đồng. Như vậy, thuế GTGT là 60 triệu đồng (1,2 tỉ đồng x 5%). Còn thuế TNCN là 10 triệu đồng ((1,2 tỉ đồng - 1 tỉ đồng) x 5%).

Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các BĐS trên 1 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế. Đồng thời, cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê.

Việc khai thay, nộp thay chỉ được thực hiện khi trong hợp đồng thuê BĐS giữa tổ chức và cá nhân cho thuê có thỏa thuận về việc bên đi thuê có trách nhiệm khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản. Nội dung cần thỏa thuận rõ tại hợp đồng gồm việc bên thuê (tổ chức, doanh nghiệp) khai thay, nộp thay thuế. Về việc áp dụng mức 1 tỉ đồng được trừ khi tính thuế TNCN, trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê, hợp đồng cần có nội dung số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 1 tỉ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn và thỏa thuận trong các hợp đồng cho thuê BĐS khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 1 tỉ đồng.