Theo báo cáo tài chính năm 2025 của các ngân hàng, chỉ riêng lượng tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản tại 4 ngân hàng thương mại quốc doanh đã lên đến gần 11 triệu tỷ đồng. Nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại về việc này, tuy nhiên các ngân hàng có nhiều lý do để quyết định như vậy.
Ngân hàng phải thuê người trông coi tài sản
Chia sẻ với VietNamNet, chuyên viên xử lý nợ của một ngân hàng Big4 cho biết, nhiều tháng nay ngân hàng nơi anh làm việc đang phải chi tiền thuê nhân viên bảo vệ trông coi hàng tồn kho, máy móc, dây chuyền sản xuất của một doanh nghiệp thuộc lĩnh vực dệt may tại tỉnh Ninh Bình.
“Việc trông coi này vẫn sẽ phải duy trì cho đến khi nào ngân hàng xử lý xong tài sản để thu hồi nợ xấu, tránh tình trạng khách hàng tẩu tán tài sản”, nhân viên ngân hàng cho biết.
Câu chuyện trên cũng là một trong những lý do vì sao các ngân hàng luôn ưu tiên tài sản thế chấp là bất động sản. Một chi tiết trong báo cáo gần đây của Kiểm toán Nhà nước cũng đã cho thấy sự phức tạp khi nhận tài sản bảo đảm khác bất động sản.
Tai BIDV, Kiểm toán Nhà nước đã yêu cầu BIDV chỉ đạo Chi nhánh Đông Hà Nội tổ chức kiểm điểm làm rõ trách nhiệm của tập thể và cá nhân có liên quan đối với việc kiểm tra giám sát chưa đầy đủ đối với các kho hàng hóa làm tài sản đảm bảo khoản vay của Công ty TNHH thương mại Vĩnh Long.
Lý do, khách hàng đã tự ý bán hàng hóa để sử dụng vốn vay vào mục đích khác khi chưa có sự cho phép của ngân hàng làm ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi nợ của ngân hàng đối với khách hàng.
Theo chia sẻ của một nhân viên khối khách hàng doanh nghiệp của một ngân hàng tư, bất động sản luôn là tài sản được ngân hàng ưu tiên vì đây là tài sản có hệ thống pháp lý rõ ràng.
“Mỗi bất động sản được thế chấp đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp, có trích lục bản đồ, xác nhận, quy định về chứng thực. Ngay cả khi những thứ này bị mất hay hư hỏng thì vẫn có thể làm lại được bằng việc lấy lại trích lục từ cơ quan nhà nước”, nhân viên ngân hàng cho biết.
Bên cạnh đó, bất động sản về bản chất là tài sản không thể bị tác động hao mòn vật lý theo thời gian. “Ngay cả khi có sập hố tử thần thì lấp hố xong xây nhà tiếp vẫn được”.
Đây còn là tài sản có tính khả mại cao, việc biến động giảm giá theo thời gian có thể dự đoán trước được. Giá bất động sản càng tăng thì ngân hàng càng có lợi.
“Bất động sản có hệ thống tiêu chuẩn định giá tương đối rõ ràng. Tại các khu vực lớn, ngân hàng có thể dễ dàng tham khảo giá thị trường thông qua mức giá đất xung quanh để làm cơ sở so sánh. Việc này thuận lợi hơn nhiều so với định giá các tài sản chuyên dụng như hệ thống máy soi X-quang nhập khẩu”, nhân viên ngân hàng cho biết thêm.
Còn theo chia sẻ của một nhân viên tín dụng thuộc một ngân hàng Big4, chính vì mức độ rủi ro thấp nên các khoản vay có TSBĐ là bất động sản thường có lãi suất thấp hơn so với các khoản vay có TSBĐ có độ rủi ro cao.
“Có những tài sản như máy móc, thiết bị, ngân hàng phải tốn kém rất nhiều chi phí xử lý TSBĐ khi phải trải qua nhiều lần chào bán đấu giá nhưng không có người hỏi mua”, nhân viên này cho biết.
'Nhà xưởng, máy móc, cổ phiếu cũng lắm rủi ro'
Thực tế các ngân hàng thương mại không phải chỉ nhận bất động sản làm TSBĐ, nhưng rõ ràng luôn có sự ưu tiên bất động sản vì đây là thứ tài sản gần như duy nhất đáp ứng được 4 yếu tố: Giá trị ổn định, pháp lý rõ ràng, dễ kiểm soát, tính thanh khoản cao.
Tại một hội nghị về tín dụng do NHNN tổ chức trước đây, Tổng Giám đốc một ngân hàng thương mại tư nhân lớn cho biết, việc nhận tài sản đảm bảo là bất động sản dù sao vẫn an toàn hơn bởi đây là loại tài sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Ngay cả khi khủng hoảng, ngân hàng cho vay cũng không bao giờ lo mất sạch vì tài sản đảm bảo là bất động sản vẫn còn đó.
“Trong trường hợp xấu, ngân hàng có thể thu hồi tài sản bảo đảm như nhà máy, trang thiết bị, dây chuyền sản xuất. Tuy nhiên, việc khai thác hoặc xử lý các tài sản này không hề dễ dàng, bởi ngay cả doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong vận hành hiệu quả. Trong khi đó, tài sản là bất động sản có tính thanh khoản tốt hơn, có thể bán ngay hoặc chờ thời điểm phù hợp. Với các khoản vay sản xuất, khi doanh nghiệp rơi vào khó khăn, rủi ro phát sinh nợ xấu là khá lớn”, vị Tổng Giám đốc ngân hàng cho biết.
Triệu tỷ đồng TSBĐ là bất động sản trong ngân hàng
Theo báo cáo tài chính năm 2025 của các ngân hàng, tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản tại 4 ngân hàng thương mại quốc doanh lên đến gần 11 triệu tỷ đồng.
Tài sản thế chấp là bất động sản tại VietinBank là 2,75 triệu tỷ đồng, tăng 18%, trong tổng số 3,88 triệu tỷ đồng giá trị tài sản, giấy tờ có giá nhận thế chấp, cầm cố và chiết khấu, tái chiết khấu của khách hàng.
Tại BIDV, bất động sản cũng là “khẩu vị” quen thuộc của ngân hàng này trong việc dùng làm TSBĐ cho các món vay của khách hàng. Trong tổng giá trị 3,71 triệu tỷ đồng là tài sản thế chấp, cầm cố tại ngân hàng tính đến 31/12/2025, có đến hơn 2,6 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp là bất động sản, tăng 10% so với đầu năm.
Còn tại Vietcombank, hơn 1,89 triệu tỷ đồng là giá trị TSBĐ là bất động sản tại ngân hàng này, tương đương 72% tổng giá trị TSBĐ, tăng 9,4% so với đầu năm.
Báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của Agribank cho thấy, tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, chiết khấu và tái chiết khấu của khách hàng đến 31/12/2025 là 3,79 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với đầu năm.
Trong đó, bất động sản chiếm phần lớn với giá trị thế chấp lên đến hơn 3,37 triệu tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm, và là ngân hàng có giá trị TSBĐ là bất động sản lớn nhất hệ thống.
