Thanh khoản chậm, khách hàng chờ đợi
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 58%, giảm nhẹ so với quý trước. Phân khúc căn hộ - từng là lực đẩy chính của thị trường - vẫn chiếm khoảng 69% tổng lượng giao dịch, tuy nhiên tốc độ tiêu thụ đã chậm lại so với các quý trước.
Diễn biến này cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu khi nguồn cung có xu hướng tăng trở lại nhưng không phải toàn bộ sản phẩm đều được thị trường đón nhận. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận mức độ quan tâm của người mua trong những tháng đầu năm 2026 đi ngang hoặc giảm nhẹ so với cuối năm 2025.
Trong bối cảnh nhiều biến động vĩ mô, thị trường có tâm lý thận trọng và quan sát (Nguồn: Batdongsan.com.vn).
Ở góc nhìn chi tiết hơn, báo cáo quý I của DKRA Consulting tại TPHCM và khu vực phụ cận cho thấy sức tiêu thụ sụt giảm trên hầu hết các phân khúc. Cụ thể, đất nền chỉ tiêu thụ khoảng 3% nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 50% so với quý IV/2025; nhà phố, biệt thự giảm khoảng 44%; trong khi bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức giảm hơn 70%. Các phân khúc chủ lực như căn hộ và nhà liền thổ sau Tết cũng chỉ đạt khoảng 20-30% sức mua so với cùng kỳ năm trước.
Thanh khoản chậm lại không chỉ đến từ yếu tố giá mà còn do chi phí vốn tăng. Đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng dao động khoảng 12-14%/năm sau giai đoạn ưu đãi, trong khi mức ưu đãi ban đầu phổ biến 8-10%/năm, khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, người mua có xu hướng kéo dài thời gian cân nhắc, ưu tiên khảo sát thực tế và đánh giá kỹ tiến độ, pháp lý trước khi xuống tiền. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, nơi nhu cầu ở thực và khả năng tài chính dài hạn trở thành yếu tố quyết định.
The Win City ngược dòng thanh khoản, giao dịch sôi động hàng tuần
Trong bức tranh chung đó, một số dự án vẫn ghi nhận diễn biến tích cực hơn mặt bằng thị trường. The Win City - đại đô thị quy mô hơn 13ha tại cửa ngõ Tây TPHCM được xem là trường hợp ngược dòng khi vẫn duy trì nhịp giao dịch ổn định.
Theo chủ đầu tư, trung bình khoảng 50-70 sản phẩm/tuần, với gần 1.800 sản phẩm đã được giao dịch sau 4 tháng ra mắt. Lượng khách hàng đến tham quan nhà mẫu và công trường vẫn duy trì đều đặn, nhất là vào các ngày cuối tuần.
Lý giải về diễn biến này, ông Trần Thế Anh, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Thắng Lợi Homes cho biết, thị trường hiện nay đang phân hóa rõ rệt theo nhu cầu, trong đó nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì thanh khoản.
“Trong bối cảnh thị trường biến động, nhu cầu đầu tư có thể chậm lại, nhưng nhu cầu an cư vẫn hiện hữu. Với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, quyết định mua nhà không bị chi phối quá nhiều bởi chu kỳ ngắn hạn của thị trường”, ông Thế Anh nhận định.
Theo đại diện doanh nghiệp, khoảng trống lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thật với mức giá phù hợp với số đông, đặc biệt là nhóm khách hàng trong độ tuổi từ 28 đến 40 đang có nhu cầu an cư.
Ngoài ra, khu vực phía Tây TPHCM - nơi dự án tọa lạc - hiện tập trung khoảng 39 khu công nghiệp với hơn 200.000 chuyên gia và người lao động, tạo ra nguồn cầu nhà ở thực ổn định trong dài hạn.
Đông đảo khách hàng tham gia và giao dịch tại The Win City với mức giá dao động từ khoảng 1,39 tỷ đồng đến dưới 2 tỷ đồng/căn (Ảnh: Thắng Lợi Homes).
Bên cạnh yếu tố thanh khoản, sức hút của dự án còn đến từ hệ tiện ích nội khu được đầu tư theo mô hình “One Stop Living Hub”, đáp ứng đồng bộ nhu cầu sinh hoạt, giáo dục, vui chơi và chăm sóc sức khỏe của cư dân. Dự án đã khởi công hồ bơi theo chuẩn Olympic dài 50m, góp phần hoàn thiện hệ tiện ích trọng điểm và nâng chuẩn sống tại khu Tây TPHCM.
Hồ bơi Maximus - chiều dài mặt nước theo chuẩn Olympic, với công nghệ điện phân tốt cho sức khỏe vừa chính thức khởi công. Đây là 1 trong 28 tiện ích của phân khu Victory Heights được giới thiệu ra thị trường và bán trong đợt này (Ảnh: Thắng Lợi Homes).
Yếu tố pháp lý và tiến độ thi công cũng là điểm cộng được nhiều khách hàng quan tâm. Dự án hiện đã hoàn thiện các điều kiện pháp lý cần thiết để triển khai và ký kết hợp đồng mua bán, đồng thời các hạng mục xây dựng được triển khai đồng bộ. Việc Central tham gia với vai trò vừa là chủ đầu tư, vừa là tổng thầu xây dựng giúp kiểm soát chặt chẽ chất lượng, tiến độ và an toàn thi công.
Diễn biến thị trường cho thấy bất động sản không rơi vào trạng thái đóng băng mà đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Trong bối cảnh đó, thanh khoản có xu hướng tập trung vào những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp và tiến độ triển khai rõ ràng - những yếu tố ngày càng trở thành tiêu chí lựa chọn của người mua trong giai đoạn hiện nay.
