Làm KCN ở Việt Nam, vay ngân hàng thì chịu không nổi
Sở hữu hơn 30 khu công nghiệp (KCN) và nhiều nhà xưởng cho thuê tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, ông Trần Việt Anh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) - nêu thực trạng: Để xây dựng được một KCN hoàn chỉnh, vốn đầu tư bỏ ra ban đầu rất lớn. Chẳng hạn, 1 KCN quy mô 400 ha thì ngay từ đầu đã phải đầu tư hạ tầng hết 400 ha đó. Thế nhưng, các KCN không thể ngay lập tức lấp đầy mà phải cần thời gian dài. Điều này nghĩa là thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp (BĐS CN) là rất lớn.
Ông Trần Việt Anh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI)
ẢNH: ĐỘC LẬP
Trong khi đó, đây là ngành khá nhạy cảm với những tác động từ bên ngoài. Chiến tranh vừa nổ ra là lập tức đứt gãy chuỗi cung ứng, nhiều khách hàng của SCCI chuẩn bị ký hợp đồng lập tức chậm lại, chờ, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của công ty.
Thế nhưng, ông Trần Việt Anh cho rằng một điều bất hợp lý là NHNN, các ngân hàng thương mại hiện không tách riêng BĐS CN như 1 trường hợp riêng mà gom chung hết vào BĐS và không coi đây là 1 động lực phát triển kinh tế. Việt Nam là trường hợp rất riêng vẫn còn gom chung BĐS CN với các loại BĐS khác.
Ở Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, họ tách BĐS CN ra thành 1 dòng riêng, gắn với động lực sản xuất, gắn với hoạt động thương mại. Khi đã gắn BĐS CN với động lực sản suất thì định hướng dòng vốn của ngân hàng sẽ có khác. Các DN BĐS CN sẽ có lợi thế khi tiếp cận vốn tín dụng.
Để chứng minh quan điểm này, ông Trần Việt Anh dẫn chứng: Trong chuyến thăm Trung Quốc vừa qua, đoàn đại biểu cấp cao của Việt Nam do Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm dẫn đầu đã tới thăm KCN ở Hùng An. Nơi đây được nhà nước quy hoạch tổng thể ngay từ đầu, huy động nguồn tài chính lớn, chủ động nguồn nhân lực. Nhờ vậy, chỉ sau gần 10 năm, Hùng An đã thu hút tới 400 DN lớn, hình thành 1 hệ sinh thái công nghệ, công nghiệp rất tốt.
Điển hình, tất cả thủ tục, kể cả tín dụng ở đây DN chỉ trong 1 tháng là hoàn thành xong. Ngân hàng cho vay đánh giá trên hiệu quả 1 dự án mang lại chứ không đánh giá trên tài sản thế chấp như tại Việt Nam. Có trường hợp 1 DN chỉ sau 10 năm về Hùng An hoạt động đã trở thành DN nằm top 3 nhà cung cấp giải pháp điện thông minh của Trung Quốc.
"Có thể thấy, chính phủ Trung Quốc coi Hùng An là 1 cực tăng trưởng mới của Trung Quốc. Họ xác định rõ BĐS không phải để đầu cơ, mà là hạ tầng cho tăng trưởng dài hạn. Vì thế, các chính sách của họ và nguồn tín dụng cũng được nắn theo hướng này. Trong khi đó, ở Việt Nam, chúng tôi phát triển 1 khu BĐS CN ở Gia Lai 20 năm, cho thuê giá rất thấp nhưng đến giờ mới lấp đầy khoảng 70%. Nếu vay ngân hàng hàng, chịu lãi suất 20 năm thì chỉ có "chết" - ông Việt Anh nói thẳng.
Toàn cảnh Hội thảo "Tín dụng BĐS, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (17.4)
ẢNH: ĐỘC LẬP
Cần coi BĐS CN là động lực tăng trưởng
Từ câu chuyện của Hùng An, Tổng giám đốc SCCI khẳng định: Vốn tín dụng cho BĐS nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu niểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi BĐS là động lực tăng trưởng, nhất là BĐS CN, logistics. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn.
Ông đề xuất: Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.
"Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam đang có cơ hội rất lớn. Nhưng cơ hội đó chỉ trở thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng chỗ. Nếu chúng ta chỉ nhìn bất động sản dưới góc độ rủi ro tín dụng, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. Nếu nhìn đúng bản chất, bất động sản chính là hạ tầng của tăng trưởng" - ông Trần Việt Anh nhấn mạnh.
