Việt Nam là thị trường hiếm hoi còn dư địa tăng trưởng hai chữ số trong bất động sản

Với những nền tảng vững chắc về kinh tế vĩ mô, tốc độ đô thị hóa thần tốc và chiến lược hạ tầng mang tính đột phá, các chuyên gia nhận định đây là thời điểm vàng để bất động sản Việt Nam bứt phá, đặc biệt là tại những đại đô thị biển tầm vóc quốc tế.

Cú hích từ nội lực vĩ mô, vị thế vượt trội trên bản đồ khu vực

Các chuyên gia nhận định khi đặt lên bàn cân, so sánh với các quốc gia trong khu vực, Việt Nam đang sở hữu những lợi thế cạnh tranh mà nhiều "người láng giềng" đã bắt đầu đánh mất. Trong khi Thái Lan đang có dấu hiệu kẹt trong bẫy thu nhập trung bình với mức tăng trưởng thấp (khoảng 3%) và hạ tầng đã bão hòa, hay Malaysia đối mặt với chi phí nhân công cao, thì Việt Nam lại ghi nhận những con số ấn tượng.

Mục tiêu tăng trưởng GDP của Việt Nam có thể hướng tới mức đột phá 10%, ngay cả trong kịch bản rủi ro nhất vẫn có thể đạt trên 5% trong những năm tới. 

Đặc biệt, vốn FDI đổ vào TP.HCM trong quý 1 năm 2026 đã tăng tới 220%, cho thấy niềm tin tuyệt đối của khối ngoại vào thị trường này.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, Việt Nam là một trong những quốc gia có sức cạnh tranh mạnh mẽ nhất, đặc biệt là nhờ sự ổn định về chính trị trong khi thế giới đang đầy biến động.

Ông Stephen Higgins, Giám đốc bộ phận thị trường vốn Cushman & Wakefield Nhật Bản, nhận định rằng các thị trường như Nhật Bản hay Hàn Quốc đã phát triển đến mức bão hòa. Ngược lại, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển cực kỳ mạnh mẽ. Sự "lệch pha" này tạo ra một biên độ tăng trưởng rộng, biến Việt Nam thành "ưu tiên số 1" trong danh mục đầu tư của các quỹ lớn từ Singapore, Nhật Bản và Âu Mỹ.

Dư địa tăng trưởng hai chữ số của bất động sản Việt Nam không phải là sự kỳ vọng cảm tính mà dựa trên những yếu tố nền tảng đang ở giai đoạn "chín muồi".

Thứ nhất là tốc độ đô thị hóa. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt hơn 40%. Theo các chuyên gia, đây là ngưỡng bắt đầu của giai đoạn phát triển rực rỡ nhất, tương tự như giai đoạn bùng nổ của Trung Quốc khi tỷ lệ này tăng từ 45% lên 60%. Quá trình này tạo ra khả năng hấp thụ vốn khổng lồ cho thị trường bất động sản.

Thứ hai là chiến lược phát triển hạ tầng. Chính phủ đang dành tới 7% GDP cho đầu tư hạ tầng, một con số vượt trội trong khu vực. Đáng chú ý, từ giai đoạn sau tháng 7/2025, trọng tâm hạ tầng sẽ dồn vào phía Nam với hệ thống cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành và các tuyến Metro, tạo ra những không gian kinh tế hoàn toàn mới.

Thứ ba là sự trỗi dậy của tầng lớp trung lưu. Với dân số 100 triệu dân và cơ cấu trẻ, nhu cầu về bất động sản chất lượng cao, có pháp lý minh bạch đang tăng mạnh. Khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt, từ đầu cơ đất nền (giảm từ 40% xuống dưới 20%) sang tìm kiếm các sản phẩm giá trị thực trong các đại đô thị bài bản.

Dòng tiền tập trung xoay quanh bất động sản giá trị thực

Trong những tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền đổ về khu vực phía Nam. Từ đó, ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư và quản lý tài sản FIDT phân tích rằng dòng vốn quốc tế hiện nay không còn vào theo kiểu "vơ vét tài sản rẻ" như giai đoạn 2013 - 2014, mà là dòng vốn chọn lọc, dài hạn và tập trung vào việc thúc đẩy các đô thị lớn. Khẩu vị của các nhà đầu tư nước ngoài được chia thành 4 nhóm chiến lược rõ rệt.

Với nhóm đầu tư Đông Bắc Á (Hàn Quốc, Đài Loan), họ có khẩu vị rủi ro trung bình và rất thận trọng. Họ thường đầu tư theo chuỗi cung ứng và mở rộng quy mô sản xuất tại các khu vực như Đức Hòa, Bình Phước, Phan Thiết, với trọng tâm là bất động sản công nghiệp và logistics.

Với các nhà đầu tư Singapore, đại diện là các quỹ đầu tư chính phủ với phong cách đầu tư có cấu trúc, cân bằng và dài hạn. Họ không chỉ đầu tư bất động sản mà còn lấn sân sang mảng tiêu dùng, công nghệ, góp phần tạo nên cấu trúc bền vững cho thị trường thay vì đầu cơ ngắn hạn,.

Còn đối với các nhà đầu tư Âu Mỹ, nhóm này có khẩu vị rủi ro cao hơn và luôn tìm kiếm "chỉ số Alpha", tức là phần lợi nhuận vượt trội hơn so với thị trường chung, thay vì chỉ dựa vào sự tăng trưởng tự nhiên của thị trường (Beta). Họ sẵn sàng thâu tóm những tài sản chất lượng ngay cả khi thị trường chưa thực sự tốt.

Và cuối cùng là nhóm Private Capital (vốn cổ phần tư nhân). Nhóm này tập trung đầu tư theo trạng thái, tìm kiếm quyền phát triển dự án và đảm bảo các yếu tố về logistics, hạ tầng. Đây là những tên tuổi lớn tạo ra dấu ấn quan trọng cho các dự án quy mô.

Ông Huấn đặc biệt nhấn mạnh vị thế của Việt Nam hiện nay đã hoàn toàn khác biệt, trở thành điểm đến cho dòng vốn xây dựng đô thị thực thụ. Bước sang giai đoạn từ năm 2025 trở đi, tư duy "đầu tư đâu thắng đó" sẽ không còn hiệu quả. 

Dư địa cho bất động sản đầu cơ hay phân lô bán nền đã cạn kiệt. Nhưng thay vào đó, dòng tiền sẽ tập trung xoay quanh bất động sản giá trị thực, tiêu biểu là các đại đô thị quy hoạch bài bản, mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và bất động sản nghỉ dưỡng có khả năng khai thác dòng tiền.