Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy xu hướng tìm kiếm chung cư ở hai thành phố lớn nhất đang có sự khác biệt, người Hà Nội dịch chuyển ra tỉnh trong khi người TP.HCM chuộng vùng ven. Ảnh chụp người dân đang tham quan một dự án tại tỉnh Tây Ninh - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Chung cư được ví như "vịnh tránh bão" của nhu cầu thực
Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi, nhưng tốc độ không đồng đều giữa các loại hình và khu vực địa lý.
Đáng chú ý, hành vi của người mua đã có sự dịch chuyển mang tính bước ngoặt. Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trước đây tỉ lệ mua lướt sóng có thể lên tới 30 - 40%, nhưng hiện nay có tới 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% đầu tư cho thuê và chỉ 4% là đầu tư lướt sóng.
Dù chịu ảnh hưởng từ lãi suất và biến động vĩ mô, giá bán chung cư vẫn duy trì sự ổn định, tăng nhẹ từ 1,5 - 2,4% theo quý.
Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt mức 87 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/m2. Một xu hướng mới đang hình thành rõ nét là mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD), nơi các dự án mới tập trung dọc theo các vành đai và trục giao thông trọng điểm thay vì dàn trải như trước.
Báo cáo chỉ ra thị trường đất nền miền Trung lại ghi nhận những tín hiệu rất tích cực. Trong khi miền Bắc và miền Nam đều suy giảm mức độ quan tâm thì miền Trung nổi lên như một điểm sáng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Đất nền nhạy với biến động, miền Trung nổi lên là điểm sáng bất động sản
Loại hình nhà riêng trong quý này chứng kiến sự trái ngược thú vị giữa hai đầu cầu đất nước. Tại TP.HCM, khi mặt bằng giá có sự điều chỉnh nhẹ từ 1 - 7% ở một số khu vực như quận 5, quận 8 hay quận Tân Bình (cũ), mức độ quan tâm lập tức phục hồi mạnh mẽ từ 8 - 15%.
Ngược lại, tại Hà Nội, giá nhà riêng liên tục tăng cao trong suốt một năm qua, có nơi tăng từ 20 - 30%. Theo bà Ngọc Ánh, việc giá tăng quá nhanh đã khiến sức mua chững lại. Trong khi người mua đang có tâm lý chờ đợi và thận trọng hơn khi mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả. Hệ quả là mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội trong quý 1 thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước.
Khác với chung cư vốn bền bỉ nhờ nhu cầu thực, đất nền lại bộc lộ độ nhạy cảm rất cao với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, chính sách và biến động địa chính trị toàn cầu. Mặc dù lượng quan tâm và giao dịch trồi sụt theo tin tức thị trường, nhưng mặt bằng giá đất nền nhìn chung vẫn giữ ở mức cao và chủ yếu đi ngang thay vì giảm sâu.
Tuy nhiên thị trường đất nền miền Trung lại ghi nhận những tín hiệu rất tích cực. Trong khi miền Bắc và miền Nam đều suy giảm mức độ quan tâm, các địa phương miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa lại ghi nhận mức tăng từ 10 - 28%. Động lực chính đến từ việc nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại khu vực này trong quý đầu năm, thu hút lại dòng tiền của nhà đầu tư.
Báo cáo cũng chỉ ra sự khác biệt trong tư duy đầu tư của hai nhóm khách hàng lớn nhất cả nước. Người TP.HCM có xu hướng mở rộng ra các khu vực ven nội thành như quận 12, Bình Tân, Nhà Bè hoặc các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An gắn với hạ tầng vành đai 3.
Trong khi đó, tỉ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội của chính người thủ đô lại giảm dần, thay vào đó là xu hướng dịch chuyển danh mục đầu tư ra các tỉnh miền Bắc như Hưng Yên, Hải Phòng hoặc miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển dịch mạnh mẽ từ trạng thái tăng trưởng đồng loạt sang giai đoạn chọn lọc khắt khe. Những phân khúc có giá trị sử dụng thực, pháp lý chuẩn và giá bán hợp lý sẽ là những cái tên trụ vững và dẫn dắt dòng tiền trong các quý tiếp theo của năm 2026.
