Tuyến đường sắt metro số 1, TP.HCM. Luật Đô thị đặc biệt sẽ giúp hoàn thiện thể chế để triển khai các đô thị xung quanh các nhà ga, khai thác giá trị gia tăng của đất đai - Ảnh: C.TUẤN
TP.HCM đang tăng tốc triển khai xây dựng, vận hành hệ thống đường sắt đô thị (metro) đến năm 2035 và các đô thị xung quanh các nhà ga, khai thác giá trị gia tăng của đất đai (TOD).
Thống nhất đầu mối, triển khai tích hợp
Với mục tiêu phát triển 355km, là hạ tầng chiến lược, với số vốn cần thiết là hơn 40 tỉ USD trong 10 năm tới thì TP phải huy động một nguồn lực rất lớn. Trong khi theo tính toán, metro khi khai thác thì doanh thu từ tiền vé chỉ đáp ứng được đến 60% chi phí cần cho vận hành.
Với số vốn đầu tư hàng chục tỉ đô thì TP cần phải có nguồn thu để bù đắp, chi trả. Và nguồn thu này chính là giá trị gia tăng của đất đai, bất động sản dọc tuyến metro. Muốn khai thác giá trị gia tăng này phải quy hoạch và phát triển đô thị (TOD) song hành với phát triển metro.
"Từ kinh nghiệm của Hong Kong, Thẩm Quyến... cho thấy nếu khai thác tốt giá trị gia tăng của đất đai, bất động sản xung quanh ga có thể mang lại đến 60-80% doanh thu, chi phí phát triển metro.
Và họ luôn có một đơn vị đầu mối để triển khai thống nhất, ví dụ Tập đoàn MTRC Hong Kong, SZMG Thâm Quyến vừa đầu tư xây dựng, vận hành metro vừa phát triển và kinh doanh bất động sản bên trên và xung quanh các nhà ga dọc tuyến.
Trong khi TP.HCM hiện nay các sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ban Quản lý phát triển đô thị, Sở Xây dựng, Ban Đường sắt đô thị (MAUR), Công ty vận hành metro (HURC1)... đang triển khai mỗi khâu khác nhau. Như thế giá trị gia tăng từ đất đai, hạ tầng, bất động sản, tài chính...khó tạo ra chuỗi tuần hoàn, không tạo ra giá trị nội sinh. Đây là điểm nghẽn thể chế...", ông Tuấn phân tích.
Theo ông Tuấn, metro chỉ trở nên bền vững tài chính khi nó trở thành công cụ kinh doanh đất và đô thị. Và để tạo chuỗi tài chính khép kín cho metro + TOD tại TP.HCM cần có mô hình phát triển tích hợp đường sắt + bất động sản + khai thác giá trị tăng thêm từ đất, mô hình thể chế với một tổ chức tích hợp có quyền lực thực sự và chính sách để triển khai phát triển đô thị TOD song hành với việc đầu tư xây dựng metro nhằm chủ động tạo ra và thu được giá trị đất gia tăng, cho phép thị trường vận hành.
Tháo điểm nghẽn, thêm cơ chế
Từ phân tích trên, ông Tuấn đề xuất dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cần kế thừa, tích hợp các cơ chế, chính sách từ các nghị quyết liên quan phát triển metro và bổ sung thêm cơ chế, chính sách vượt trội để TP.HCM có thể thành lập nên đơn vị triển khai thống nhất dự án metro, đô thị và tài chính để đáp ứng yêu cầu phát triển của TP.HCM trong 10, 20 năm tới.
Theo PGS.TS Vũ Anh Tuấn, Luật Đô thị đặc biệt phải đạt mục tiêu tối thiểu là tháo được các điểm nghẽn về hạ tầng đường sắt, giao thông, đất đai, tài chính, chuyển đổi xanh... mà TP.HCM đang gặp phải.
"Ở chiều sâu và mức độ các điểm nghẽn cụ thể thì các cơ quan quản lý nhà nước trên các lĩnh vực nắm rõ, cần tổng hợp để đề xuất các chính sách vượt trội. Bên cạnh đó cần lấy ý kiến của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân để tiếp thu các sáng kiến cho xây dựng luật...", ông Tuấn nói.
Ông Tuấn góp ý cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cần bảo đảm nguyên tắc cân bằng giữa các quy định linh hoạt, bao quát và quy định cụ thể để TP vừa có đủ công cụ áp dụng ngay vừa đủ linh hoạt để giải quyết các vấn đề mới. Các quy định của luật này cần vượt qua, được ưu tiên thực thi khi có các quy định luật khác xung đột, khác với luật này.
Ưu đãi đầu tư, huy động vốn, lập quỹ đầu tư
- Áp dụng các cơ chế chính sách và mô hình hợp tác đặc thù để triển khai đầu tư phát triển và khai thác giá trị gia tăng từ đất đai đối với các khu đất thuộc phạm vi khu vực TOD.
- Cho phép thành lập Quỹ đầu tư phát triển dự án đường sắt đô thị và TOD để tiếp nhận, quản lý và sử dụng các nguồn thu, chi phục vụ công tác chuẩn bị đầu tư; đầu tư xây dựng dự án đường sắt đô thị, dự án đường sắt đô thị mô hình TOD, đầu tư phát triển đô thị mô hình TOD, nghiên cứu, quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phát triển quỹ đất và các hoạt động liên quan khác.
Nguồn thu hình thành quỹ gồm: các khoản thu trong khu vực TOD, ngân sách TP, trái phiếu xanh, trái phiếu công trình, sắc thuế đặc biệt phát triển đường sắt đô thị, vốn vay, vốn tài trợ, viện trợ và các nguồn vốn hợp pháp khác.
- Về cơ chế huy động vốn cho dự án đường sắt và quản lý dư nợ vay thì không áp dụng giới hạn mức dư nợ vay của ngân sách địa phương theo quy định chung đối với các khoản vay sử dụng cho các dự án đường sắt đô thị và dự án đường sắt đô thị mô hình TOD.
- Giao UBND TP.HCM lập đề án thành lập doanh nghiệp đường sắt đô thị và TOD của TP có chức năng quản lý, đầu tư, vận hành, khai thác, quản trị các dự án đường sắt đô thị và đô thị theo mô hình TOD.
- Cho phép áp dụng các ưu đãi về đất đai, tài chính, tín dụng, thuế, khai thác và sử dụng nguồn thu từ phát triển TOD và giá trị gia tăng từ đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng.
- Bổ sung sắc thuế đặc biệt như là khoản thu bổ sung đối với các doanh nghiệp có quy mô lớn, căn cứ vào giá trị tài sản, mặt bằng kinh doanh hoặc lợi ích kinh tế gia tăng từ việc tiếp cận hệ thống đường sắt đô thị để hỗ trợ đầu tư phát triển đường sắt đô thị.
