Phải ngăn chặn từ gốc các sai phạm trong kinh doanh bất động sản

Đáng lo ngại hơn, quá trình giải quyết hậu quả thường kéo dài và bế tắc, nhất là khi tài sản đảm bảo liên quan đến các yếu tố pháp lý phức tạp như đất quốc phòng hoặc dự án chưa hoàn thiện pháp lý.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản "lách luật"

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (nay được thay thế bằng luật năm 2023) đã quy định khá rõ: Chủ đầu tư chỉ được đưa sản phẩm vào kinh doanh khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý; việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện và được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Đồng thời chủ đầu tư phải công khai minh bạch thông tin về dự án, tình trạng pháp lý và số lượng sản phẩm được phép giao dịch.

Tuy nhiên khoảng cách giữa quy định và thực thi vẫn còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư đã "lách luật" bằng các hình thức huy động vốn trá hình như "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", "hợp đồng hợp tác đầu tư", "phiếu đăng ký sản phẩm"… để thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện.

Các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng cũng được rao bán rầm rộ dù chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Những hành vi này không diễn ra trong thời gian ngắn mà kéo dài nhiều năm, có sự tham gia của hệ thống môi giới, sàn giao dịch và các chiến dịch quảng cáo dày đặc trên mạng xã hội.

"Kênh phát tán rủi ro"

Khi các sai phạm bị phát hiện, hậu quả thường đã vượt quá khả năng khắc phục. Thực tế cho thấy có những vụ án đã có bản án hình sự hiệu lực nhưng việc thi hành phần dân sự vẫn gặp bế tắc do tài sản không đủ điều kiện pháp lý để xử lý. Điều này đặt ra vấn đề không chỉ ở khâu xử lý vi phạm, mà còn ở hiệu quả phòng ngừa từ sớm, từ xa.

Đặc biệt, hoạt động môi giới bất động sản, nhất là môi giới tự do, còn thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ, trở thành "kênh phát tán rủi ro" lớn trên thị trường.

Một thực tế đáng chú ý là dù cơ quan quản lý đã nhiều lần ban hành văn bản cảnh báo, yêu cầu các chủ đầu tư không được quảng cáo, giao dịch khi chưa đủ điều kiện, nhưng trên không gian mạng vẫn tràn lan thông tin rao bán, chào giá các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Điều này cho thấy nếu chỉ dừng lại ở việc "nhắc nhở trên giấy" mà thiếu biện pháp kiểm soát hiệu quả, thì khó có thể ngăn chặn nguy cơ tái diễn những vụ án tương tự trong tương lai.

Đề xuất cách tiếp cận quyết liệt, thực chất

Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần một cách tiếp cận quyết liệt và thực chất hơn.

Trước hết phải bịt các "lỗ hổng" trong hoạt động huy động vốn. Mọi hành vi thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện, bất kể dưới hình thức nào, đều phải được phát hiện và xử lý ngay từ đầu. Cần thay đổi tư duy từ "xử lý hậu quả" sang "ngăn chặn vi phạm", đặc biệt đối với các hành vi có tính chất hệ thống.

Một yếu tố then chốt khác là phải xác định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý.

Nếu để xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng vẫn quảng cáo, huy động vốn trong thời gian dài mà không bị xử lý, thì cần xem xét trách nhiệm cụ thể của từng cá nhân, đơn vị liên quan.

Không thể tiếp tục tồn tại thực trạng "cơ quan quản lý buông lỏng - doanh nghiệp vi phạm - người dân gánh chịu hậu quả".

Đồng thời cần siết chặt hoạt động môi giới bất động sản. Chỉ những cá nhân có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng mới được tham gia môi giới.

Các hành vi quảng cáo sai sự thật, tiếp tay cho dự án chưa đủ điều kiện phải bị xử lý nghiêm, kể cả trên môi trường mạng.

Việc kiểm soát thông tin trên không gian mạng cũng cần được coi là nhiệm vụ trọng tâm. Các website, tài khoản mạng xã hội đăng tải thông tin sai lệch về dự án bất động sản phải được phát hiện, xử lý kịp thời, tránh tạo ra những "làn sóng đầu tư ảo" gây nhiễu loạn thị trường.