Có đất, có chính sách, vì sao nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn gặp khó?

Nguyên nhân được cho là từ các vướng mắc về quy hoạch, pháp lý và nặng nhất là nguồn vốn, khiến tiến độ chưa đạt như kỳ vọng.

Nhiều dự án động thổ rồi 'bất động"

Việc TP.HCM đưa ra những bước đi rõ ràng hơn nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội ngay từ đầu năm 2026 được xem là tín hiệu tích cực. Thành phố tiến hành rà soát khoảng 148 khu đất có thể phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đẩy nhanh thủ tục cho các dự án đã có quỹ đất.

Tuy vậy, khoảng cách giữa kế hoạch và thực tế vẫn là vấn đề lớn. Từ lúc một dự án được chấp thuận đến khi hoàn thành thường kéo dài nhiều năm, trong khi nhu cầu của người lao động là trước mắt. Đặc biệt như tại TP.HCM và các tỉnh thành lân cận, rất nhiều dự án nhà ở xã hội động thổ rầm rộ rồi sau đó "nằm bất động".

Tổng giám đốc Công ty Lê Thành mới đây cũng cho biết doanh nghiệp đang có dự án nhà ở xã hội 2.000 tỉ đồng, đã làm móng xong, nhưng tình hình triển khai đang bị "đứng hình".

Vì sao dự án nhà ở xã hội gặp khó?

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, Nhà nước đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và giao cho nhiều ngân hàng thương mại thực hiện. Gói này có lãi suất thấp, không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, với thời hạn vay lên tới 20 năm.

Tuy nhiên, doanh nghiệp của ông vẫn không thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này. Lí do bởi theo quy định mới nhất, lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 6,1%/năm, trong khi lãi suất huy động của các ngân hàng hiện cao hơn mức này. 

Ông Nghĩa còn chỉ ra thêm các nguyên nhân khiến nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu nằm ở thủ tục pháp lý kéo dài. Cụ thể, ông nhận định pháp lý kéo dài khiến thời gian thực hiện dự án tăng lên, chi phí doanh nghiệp phình to và buộc phải điều chỉnh giá bán. Trước đây, mỗi năm doanh nghiệp có thể triển khai một dự án, nhưng hiện nay phải mất 3 năm mới hoàn thành một dự án. Khi chi phí duy trì bộ máy tăng lên, giá bán khó có thể giữ ở mức thấp.

Cụ thể, dù theo quy định thì miễn bước thẩm định báo cáo thiết kế cơ sở để rút ngắn quy trình, tuy nhiên thực tế các dự án nhà ở xã hội hiện nay đang rơi vào tình trạng "vừa rà soát vừa cấp phép" vô cùng chồng chéo và bất hợp lý. 

Nghịch lý khi doanh nghiệp nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM thường xuyên rà soát lại toàn bộ các chi tiết thuộc về thiết kế cơ sở, bất chấp việc nội dung này đã được các đơn vị tư vấn thẩm tra độc lập đóng dấu và xác nhận kỹ thuật.

Tình trạng thiếu tin tưởng vào kết quả thẩm tra của bên thứ ba khiến mọi điều chỉnh nhỏ trong dự án đều buộc doanh nghiệp phải thực hiện lại quy trình rà soát từ đầu, dẫn đến việc nhà ở xã hội phải thực hiện thủ tục hai bước trong khi nhà ở thương mại chỉ cần một bước cấp phép.

Khó khăn vay vốn lãi suất ưu đãi không chỉ dừng lại ở các chủ đầu tư, bởi theo bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group, hiện cả người mua nhà trong dự án nhà ở xã hội cũng khó khăn vô cùng. Trong số 3.300 căn hộ (với khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội) mà Kim Oanh Group đang thực hiện hiện nay dù đã đủ mọi điều kiện để bàn giao nhưng tỉ lệ giải ngân hiện rất thấp, có nơi chỉ giải ngân được khoảng 10%.

Không chỉ khó tiếp cận tín dụng, các doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Nhiều đơn vị cho biết giá vật liệu xây dựng đã tăng 10-30%, trong khi giá bán nhà ở xã hội được chốt từ đầu, không thể điều chỉnh.

Nhiều khu đất chưa phù hợp quy hoạch, hoặc gặp khó trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Có trường hợp phải mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, khiến dự án bị kéo dài và chi phí tăng lên.