TP HCM dự kiến ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) từ ngày 1/7/2026, sau khi khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá trên gần 9.800 tuyến đường trong giai đoạn tháng 3-6. Hệ số này sẽ được xây dựng theo nguyên tắc bám sát thị trường, đảm bảo công bằng.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, hiện có 7 trường hợp phải áp dụng hệ số K nhân bảng giá đất khi xác định nghĩa vụ tài chính gồm: tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất thu hằng năm; giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Ngoài ra, hệ số K còn được dùng để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất với các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân; và khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
Điều này khiến hệ số K trở thành yếu tố quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính về đất của người dân và doanh nghiệp khi tiền sử dụng đất được xác định bằng bảng giá đất nhân hệ số K.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng chi phí sử dụng đất tăng hay giảm khi áp dụng bảng giá mới sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hệ số K. Nếu hệ số thấp, nghĩa vụ tài chính có thể không tăng, thậm chí giảm; ngược lại, hệ số cao sẽ đẩy chi phí đầu vào lên, gây áp lực tăng giá bất động sản.
Ông Thắng ví dụ, một khu đất có bảng giá 20 triệu đồng mỗi m2. Nếu áp dụng hệ số K bằng 1, tiền sử dụng đất sẽ giữ nguyên mức này. Nếu hệ số K tăng lên 1,5, chi phí sẽ đội lên 30 triệu đồng mỗi m2. Ngược lại, trường hợp hệ số K nhỏ hơn 1 nghĩa vụ tài chính sẽ giảm mạnh. Với cùng khu đất có bảng giá 20 triệu đồng mỗi m2, nếu áp dụng hệ số K ở mức 0,8, giá tính tiền sử dụng đất sẽ giảm về 16 triệu đồng mỗi m2, sát hơn với thực tế giao dịch.
Với các dự án quy mô lớn, tác động còn rõ hơn. Một dự án có diện tích 10.000 m2, nếu chênh lệch hệ số K từ 1 lên 1,5 có thể khiến tổng chi phí tiền sử dụng đất tăng thêm hàng trăm tỷ đồng. Khoản chi phí này thường được doanh nghiệp tính vào giá bán ra thị trường.
Bất động sản khu vực tỉnh Đồng Nai, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Hệ số K không chỉ ảnh hưởng đến chi phí phát triển dự án mà còn tác động trực tiếp đến giao dịch mua bán của người dân, khi Bộ Tài chính dự kiến áp dụng hệ số này trong tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư Hà Nội, cho biết theo Nghị định 49, hệ số K gồm ba nhóm: điều chỉnh theo biến động thị trường, theo quy hoạch và theo các yếu tố khác. Trong đó, khi tính thuế chuyển nhượng, cơ quan thuế chủ yếu sử dụng hệ số phản ánh biến động thị trường; các hệ số còn lại thường áp dụng với dự án đầu tư.
Tác động của hệ số K thể hiện rõ qua ví dụ tại Hà Nội. Một thửa đất trên đường La Thành có giá trong bảng giá đất là 173 triệu đồng mỗi m2. Nếu hệ số K bằng 1, giá tính thuế giữ nguyên. Nhưng khi K tăng lên 1,2, giá tính thuế sẽ tăng lên khoảng 207 triệu đồng mỗi m2.
Theo các chuyên gia, chỉ cần thay đổi hệ số K, nghĩa vụ tài chính có thể biến động đáng kể dù bảng giá đất không đổi. Vì vậy, hệ số này được xem là yếu tố then chốt, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và mặt bằng giá bất động sản.
Góp ý xây dựng hệ số K, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế và Môi trường TP HCM, cho rằng trong bối cảnh bảng giá đất TP HCM đã tiệm cận, thậm chí cao hơn giá thị trường ở một số khu vực, cần chuyển từ tư duy tăng thêm sang "hiệu chỉnh theo thị trường". Theo đó, hệ số K không nên mặc định lớn hơn 1 mà có thể bằng hoặc thấp hơn 1 tại những nơi bảng giá đất đang cao hơn thực tế.
Ông đề xuất việc xác định hệ số K cần dựa trên dữ liệu giao dịch thực, không sử dụng hệ số cũ làm tham chiếu và không áp dụng một mức chung cho toàn thành phố. Khi giá thị trường cao hơn bảng giá đất, có thể áp dụng K lớn hơn 1; nếu tương đương thì K bằng 1; còn nếu thấp hơn thì nên cho phép K nhỏ hơn 1. Đối với trường hợp mời gọi đầu tư chiến lược, hệ số K có thể nhỏ hơn 1, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư, tạo nguồn lực phát triển kinh tế địa phương.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cảnh báo việc áp dụng hệ số K theo kiểu "cào bằng" có thể khiến chi phí đất tăng mạnh so với phương pháp thặng dư. Không chỉ vậy, bảng giá đất mới còn làm tăng áp lực bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là với doanh nghiệp chưa có sẵn quỹ đất. Trên thực tế, giá đền bù thường tham chiếu theo bảng giá đất, nên khi mặt bằng giá tăng, chi phí thương lượng với người dân cũng tăng theo.
Từ thực tế này, HoREA cho rằng không thể áp dụng một hệ số K chung cho mọi loại hình. Đặc thù của dự án nhà ở thương mại, chung cư cao tầng hay khu đô thị khác biệt lớn so với nhà ở riêng lẻ, nên nếu dùng một hệ số cố định sẽ làm sai lệch giá trị đất và đẩy giá bán lên cao.
Hiệp hội đề xuất chia hệ số K thành ba nhóm: K1 để điều chỉnh bảng giá đất, K2 dùng cho bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, và K3 áp dụng riêng cho tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Hệ số K3 nên được địa phương quyết định linh hoạt theo từng khu vực hoặc dự án cụ thể.
"Bảng giá đất lần đầu của TP HCM vừa được áp dụng, nếu lại ban hành thêm hệ số K lớn hơn 1 sẽ là gánh nặng cho những trường hợp tính tiền sử dụng đất, do đó cần có một hệ số K hợp lý cho cả người dân và doanh nghiệp", ông Châu nhấn mạnh.
Phương Uyên
