Chuyên gia: Bất động sản Việt hấp dẫn khối ngoại

Các nhận định đưa ra trong khuôn khổ tọa đàm "Bất động sản Việt Nam - điểm đến hấp dẫn của dòng tiền thế giới", tổ chức tại TP HCM. Theo các chuyên gia, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến nhiều sức hút trong khu vực nhờ nền tảng thị trường ổn định và dư địa tăng trưởng dài hạn, bất chấp diễn biến kinh tế toàn cầu.

Việt Nam hút dòng vốn Đông Bắc Á, châu Âu

Mở đầu, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc, Bộ phận quản lý cấp cao Savills TP HCM, dẫn dữ liệu từ Savills và các báo cáo quốc tế cho thấy vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng. Riêng trong quý I, FDI tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Trong đó bất động sản và công nghiệp là hai lĩnh vực hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng. Với chân dung nhà đầu tư, Việt Nam đang thể hiện sức hút lớn nhất với dòng vốn từ Đông Bắc Á, châu Âu.

Giải thích về xu hướng này, ông Troy Griffiths, cho biết Việt Nam có nhiều lợi thế lớn, rõ nét nhất là sự ổn định chính trị. Thứ hai, nền tảng pháp lý với nhiều bộ luật thông qua giúp quản lý, bảo vệ môi trường, định hình lại thị trường, thúc đẩy tăng trưởng bền vững.

Kế tiếp là cơ sở sở hạ tầng với những khoản đầu tư lớn. "Cơ sở hạ tầng sẽ thay đổi hoàn toàn cách vận hành của cả quốc gia", ông Troy Griffiths nói. Trụ cột cuối cùng là tốc độ đô thị hóa với nhiều dư địa để tăng trưởng.

Đồng tình, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết những yếu tố từng được xem là hạn chế như hạ tầng chưa hoàn thiện và đô thị hóa chưa cao - lại là động lực tăng trưởng thời gian tới. Ông đánh giá 2026-2027 hạ tầng bùng nổ, nhất là ở khu vực phía Nam. Song song, mạng lưới công nghiệp, logistics cũng đang được phát triển.

"Hạ tầng kết hợp cùng động lực về công nghiệp, logistic sẽ tạo nên những không gian kinh tế lớn hơn, tạo tiền đề phát triển thị trường nhà ở", ông Hiển phân tích.

Ngoài ra, TS Đinh Thế Hiển nhắc lại con số tăng trưởng GDP 8,02% của năm 2025, cho thấy nền kinh tế Việt Nam có khả năng thích ứng rất cao, tạo tiền đề cho mục tiêu hơn 10% những năm tiếp theo. Ông cho rằng ngay cả trong những kịch bản "bi quan" nhất của các tổ chức quốc tế, tốc độ phát triển của nước ta trong giai đoạn tới vẫn hơn 5%. Cùng với hạ tầng, yếu tố kinh tế vĩ mô đóng vai trò như "mỏ neo", giữ chắc niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường.

Từ góc độ lịch sử, các chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay khác biệt đáng kể so với giai đoạn 2011-2012. Khi đó, lãi suất cao và cấu trúc thị trường chưa hoàn thiện khiến bất động sản rơi vào chu kỳ khó khăn. Hiện tại, dù lãi suất đầu năm có điều chỉnh tăng, nhưng không xảy ra hiện tượng hoảng loạn trên diện rộng. Thay vào đó, phần lớn nhà đầu tư chuyển sang giai đoạn "phòng thủ", tính toán kỹ lưỡng hơn cho các khoản rót vốn. Điều này có được là do niềm tin vào thị trường, nội lực kinh tế mạnh mẽ hơn.

Dòng tiền hướng đến "tài sản thực"

Sau khi đi qua bức tranh kinh tế, phần sau của tọa đàm đi sâu hơn vào diễn biến của thị trường bất động sản.

Dưới góc nhìn của một chuyên gia phân tích về dòng tiền đầu tư, Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho biết dòng vốn ngoại vào Việt Nam không đồng nhất mà phân hóa theo khẩu vị. Nhà đầu tư Đông Bắc Á khá thận trọng, thường đi theo chuỗi sản xuất và khu công nghiệp đã sẵn hạ tầng. Nhóm Singapore ưu tiên đầu tư dài hạn, có cấu trúc. Trong khi nhóm Âu Mỹ tìm kiếm cơ hội đầu tư mang tính nổi trội trong phân khúc. Điều này khiến thị trường không còn "dễ chơi", mà đòi hỏi sản phẩm phù hợp từng nhóm vốn.

Cũng theo ông Huấn, dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam hiện không ồ ạt tìm tài sản giá rẻ như giai đoạn 2013-2014. Thay vào đó, họ có sự chọn lọc kỹ hơn, phân tích cơ hội đầu tư dài hạn, tập trung vào những tài sản gắn với tăng trưởng thực của nền kinh tế. Với mảng bất động sản, đô thị gắn với TOD, đô thị biển nằm ở nơi có hạ tầng kết nối là "nam châm" hút tiền.

Ghi nhận diễn biến thị trường từ dữ liệu trên Batdongsan, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết từ năm 2023 đến nay, lượng tìm kiếm địa ốc Việt Nam của người nước ngoài tăng 28%. Trong đó, 40% tập trung vào TP HCM, 22% vào Hà Nội và khoảng 15% vào các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang.

Chuyên gia cho rằng xu hướng tìm kiếm không còn phân tán mà tập trung ba nhóm chính. Thứ nhất là bất động sản tại khu vực lõi đô thị, chiếm gần 50%, ưu tiên sản phẩm có dòng tiền, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín. Thứ hai là đô thị vệ tinh hưởng lợi từ hạ tầng và công nghiệp. Thứ ba là bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, gắn với tăng trưởng du lịch.

Ông Tuấn cho biết thêm, hành vi nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây 81% người mua có kế hoạch bán trong vòng một năm (theo khảo sát trên Batdongsan), thì hiện nay xu hướng chuyển sang nắm giữ tài sản dài hạn, ưu tiên chất lượng và giá trị sử dụng thực.

Nhìn về bức tranh chung thị trường, ông Đinh Minh Tuấn nhận định khối ngoại đang tích cực nắm bắt cơ hội. Với nhóm nhà đầu tư trong nước, ông cho rằng có lợi thế sân nhà, tiếp cận thông tin tốt hơn. Do đó, nhà đầu tư nội địa cần nhanh chân ở những nhóm sản phẩm tiềm năng, nếu không muốn để mất "miếng bánh".

Ở góc nhìn quốc tế, ông Stephen Higgins - Giám đốc bộ phận Thị trường vốn Cushman & Wakefields Nhật Bản nhận định các nhà đầu tư Nhật và Hàn ngày càng quan tâm đến Việt Nam do thị trường nội địa của họ đã bão hòa. "Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu gia tăng - nền tảng cho tăng trưởng dài hạn", ông nói.

Một yếu tố khác đang ảnh hưởng đến quyết định đầu tư là tiêu chuẩn ESG. Theo ông Higgins, từ sau năm 2020, các chính phủ đưa ra cam kết phát thải ròng bằng 0 nhiều hơn. Việt Nam cũng đã đưa ra cam kết Net Zero tại sự kiện COP26. Khi này, các quỹ đầu tư và khách thuê đều ưu tiên dự án có yếu tố bền vững. "Dự án đáp ứng ESG sẽ có lợi thế rõ rệt trong thu hút vốn", ông cho biết.

Về phía quỹ đầu tư, ông Đỗ Trí Hiếu đại diện VinaCapital cho biết nhà đầu tư nước ngoài ưu tiên những dự án có năng lực triển khai rõ ràng và khả năng thu hồi vốn tốt. "Họ không tìm thị trường nóng mà tìm sự ổn định và hiệu quả dài hạn", ông nói.

Ông cũng nhận định bất động sản công nghiệp và đô thị ven biển là hai phân khúc tiềm năng, nhờ hưởng lợi từ dịch chuyển sản xuất và tăng trưởng du lịch. So với Thái Lan hay Indonesia, Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển lớn, đặc biệt khi hệ thống sân bay và cao tốc đang được đẩy mạnh.

Trong bối cảnh đó, các đại đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng đang trở thành tâm điểm của dòng tiền. Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc kinh doanh miền Nam Vinhomes, dẫn ví dụ về đại đô thị biển Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP HCM).

Dự án này, theo ông, có bốn yếu tố giúp đón dòng vốn ngoại là vị trí, quy mô, định hướng và khả năng tạo dòng tiền. Về vị trí, dự án có ba mặt giáp biển, lưng tựa vào khu dự trữ sinh quyển thế giới. Trong tương lai, từ dự án đến trung tâm TP HCM chỉ mất 13 phút qua tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ.

Dự án có quy mô 2.870 ha, lớn gấp 4 lần Phú Mỹ Hưng, nhưng mật độ xây dựng khoảng 30%, chủ yếu là không gian cảnh quan, mặt nước. Đại đô thị theo đuổi định hướng phát triển chuẩn ESG++, đồng thời đáp ứng rất nhiều tiêu chuẩn cao cấp của thế giới.

Theo ông Tâm, yếu tố dòng tiền là điểm then chốt. Các đại đô thị có hệ sinh thái "all-in-one" có thể tạo nguồn thu ổn định từ du lịch, thương mại và dịch vụ, qua đó gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Với Vinhomes Green Paradise, dự án có biển hồ nước mặt, nhà hát, sân golf, quảng trường, các tuyến phố thương mại, hàng loạt thương hiệu toàn cầu... tạo nên hệ sinh thái hoàn chỉnh. Kết hợp với metro, cao tốc, cầu vượt biển... đại đô thị này dự báo đón 40 triệu lượt khách mỗi năm.

Hoài Phương