Vì thế, điều họ cần không chỉ là nhanh hơn, mà còn phải chắc hơn.
Việc Quốc hội thảo luận sửa đổi Luật Công chứng theo hướng thu hẹp một số giao dịch bắt buộc, tiến tới bỏ "địa hạt" trong công chứng bất động sản là một tín hiệu tích cực. Đó là tư duy cải cách hiện đại: giảm bớt rào cản địa lý, tăng quyền lựa chọn cho người dân, giảm chi phí giao dịch, phù hợp với xu hướng số hóa và liên thông dữ liệu.
Đây là hướng đi đúng. Và vì đúng nên không thể làm nửa vời.
Nếu một cuộc cải cách giúp giảm vài lần đi lại, vài giờ chờ đợi nhưng lại làm tăng nguy cơ tranh chấp, lừa đảo, vô hiệu hợp đồng hoặc kiện tụng kéo dài, đó chưa phải là cải cách trọn vẹn. Khi thiếu điều kiện bảo đảm, sự thuận tiện trước mắt rất dễ đẩy rủi ro về phía người dân.
Nhiều người vẫn nhìn công chứng như một thủ tục xác nhận chữ ký, kiểm tra giấy tờ rồi đóng dấu cho đủ hồ sơ. Cách hiểu đó quá đơn giản. Bản chất của công chứng là một cơ chế phòng ngừa tranh chấp từ sớm. Công chứng viên không chỉ xác nhận hình thức; họ còn phải kiểm tra năng lực hành vi, sự tự nguyện, tính hợp pháp của giao dịch, quyền định đoạt tài sản, nguy cơ giả mạo giấy tờ, dấu hiệu bất thường của hồ sơ và cả những tình huống có thể khiến hợp đồng vô hiệu về sau.
Nói cách khác, công chứng chính là "vòng gác đầu tiên" của an toàn pháp lý.
Nhưng phải nói thẳng, tư duy "bất động sản ở đâu chỉ được công chứng ở đó" là tư duy cũ. Trong bối cảnh người dân làm ăn, sinh sống, đầu tư liên tỉnh; doanh nghiệp giao dịch đa địa phương; hồ sơ ngày càng điện tử hóa; cơ sở dữ liệu đất đai, thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đang từng bước được số hóa... thì việc giới hạn cứng công chứng theo địa bàn đã bộc lộ nhiều bất cập.
Quy định địa hạt cũng không tự thân bảo đảm an toàn tuyệt đối cho người dân. Nó chỉ là cách thức quản lý hành chính trong một giai đoạn nhất định, khi dữ liệu còn phân tán, việc kiểm tra chủ yếu dựa vào địa bàn quen thuộc và khả năng phối hợp trực tiếp giữa các cơ quan tại chỗ.
Vì vậy, bỏ "địa hạt" là đúng về tư duy. Nhưng nếu bỏ thì phải có một cơ chế tốt hơn để thay thế.
Trong thời đại số, dữ liệu mới là "địa hạt" thật sự.
Nếu một công chứng viên ở địa phương A công chứng hợp đồng cho bất động sản ở địa phương B nhưng không thể truy cập đầy đủ, tức thời và đáng tin cậy các dữ liệu trên thì việc bỏ "địa hạt" rất dễ tạo ra "khoảng mù pháp lý". Và trong khoảng mù đó, người chịu thiệt đầu tiên thường không phải là người gian, mà là người mua ngay tình.
Hãy xem xét một tình huống rất đời thường. Một người ở Hà Nội ký hợp đồng mua một thửa đất tại Ninh Bình. Để cho nhanh gọn, hai bên chọn một đơn vị công chứng ở Hà Nội. Nếu pháp luật mới cho phép, việc đó là hoàn toàn hợp lý.
Hồ sơ mang đến trông rất "đẹp": giấy chứng nhận đầy đủ, căn cước hợp lệ, hợp đồng chuyển nhượng rõ ràng, giá cả thống nhất, các bên ký trước mặt công chứng viên. Giao dịch hoàn tất, tiền chuyển đủ. Người mua nghĩ rằng, từ thời điểm bước ra khỏi phòng công chứng, phần rủi ro lớn nhất đã ở lại phía sau.
Nhưng chỉ ít ngày sau, họ mới biết mảnh đất đó đã được chủ cũ dùng để thế chấp cho một khoản vay tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Ninh Bình; hoặc đã bị cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp ngăn chặn; hoặc đang có tranh chấp nhưng thông tin chưa được cập nhật liên thông đầy đủ trên hệ thống mà tổ chức công chứng đang tra cứu.
Điều cần nói rõ ở đây là: rủi ro này không phát sinh chỉ vì bỏ "địa hạt". Nếu dữ liệu thế chấp, kê biên, tranh chấp, ngăn chặn giao dịch đã được liên thông đầy đủ và cập nhật theo thời gian thực thì dù công chứng ở Hà Nội hay ở Ninh Bình là nơi có đất, công chứng viên vẫn có thể phát hiện và chặn giao dịch.
Ngược lại, nếu dữ liệu chưa liên thông hoặc liên thông không đầy đủ thì ngay cả công chứng "đúng địa hạt" cũng chưa chắc loại trừ được rủi ro.
Vì thế, cốt lõi của vấn đề không nằm ở chủ trương bỏ hay giữ "địa hạt" mà nằm ở điều kiện bảo đảm cho chủ trương đó vận hành an toàn. Nói ngắn gọn: lỗi không ở cải cách mà ở chỗ cải cách có được đặt trên một hạ tầng pháp lý và dữ liệu đủ mạnh hay chưa.
Điều người dân cần không chỉ là một phòng công chứng gần nhà. Điều họ cần là một phòng công chứng mà ở đó, công chứng viên nhìn thấy đầy đủ sự thật pháp lý của tài sản.
Muốn cải cách không trở thành "sai cách", có lẽ cần ít nhất ba điều kiện.
Phải có liên thông dữ liệu bắt buộc và theo thời gian thực. Muốn bỏ "địa hạt", phải có cơ sở dữ liệu công chứng dùng chung. Không thể để mỗi tổ chức hành nghề chỉ "tin" vào bộ hồ sơ giấy do đương sự mang đến.
Quyền rộng hơn thì trách nhiệm nghề nghiệp phải nặng hơn. Bỏ "địa hạt" không thể đi cùng tư duy "hồ sơ đủ là ký". Cần quy định rõ nghĩa vụ thẩm tra tăng cường đối với bất động sản ngoài địa bàn; bắt buộc kiểm tra trên hệ thống trước khi ký; lưu vết truy cập dữ liệu để phục vụ hậu kiểm; nâng chuẩn trách nhiệm bồi thường và trách nhiệm nghề nghiệp khi bỏ qua dấu hiệu rủi ro.
Phải có hậu kiểm thật nghiêm. Nếu bỏ "địa hạt" mà vẫn tồn tại tình trạng công chứng cho xong hồ sơ, chỉ kiểm tra hình thức, thiếu chuẩn nghiệp vụ thống nhất, xử lý vi phạm không đủ sức răn đe, thì rủi ro sẽ lan rộng hơn trước. Cải cách muốn bền phải có một nguyên tắc rất đơn giản: thuận lợi cho người dân, nhưng không thuận lợi cho sự cẩu thả.
Tôi cho rằng không nên sửa Luật Công chứng bằng tâm lý phòng thủ hay sợ thay đổi. Xã hội không thể phát triển nếu giữ mãi các rào cản hành chính lỗi thời. Nhưng cũng không thể ca ngợi mọi sự cắt giảm thủ tục như một thành tựu, nếu chưa trả lời được câu hỏi quan trọng nhất: người dân có an toàn hơn hay không.
Người dân bước vào phòng công chứng mang theo số tiền tích cóp nhiều năm, căn nhà cha mẹ để lại, mảnh đất là tài sản lớn nhất của gia đình. Điều họ cần khi bước ra không phải là tờ giấy đóng đủ dấu đẹp, mà là sự chắc chắn rằng không có gì bị bỏ sót phía sau con dấu đó. Cải cách chỉ thật sự thành công khi điều chắc chắn đó không phụ thuộc vào việc phòng công chứng đặt ở tỉnh nào.
Nguyễn Hồng Bách
