Bỏ công chứng, giao dịch bất động sản có rủi ro?

"Nên đơn giản hóa thủ tục công chứng hơn là loại bỏ"

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề về minh bạch thông tin, công chứng thực chất đang đóng vai trò như "lớp lọc rủi ro đầu tiên". Do đó, nếu cho phép giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng, rủi ro có thể gia tăng đáng kể. Thực tế cho thấy phần lớn các tranh chấp đất đai phức tạp hiện nay đều có nguồn gốc từ các giao dịch không được kiểm soát chặt chẽ về pháp lý.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Kinh nghiệm từ quốc tế cho thấy dù các nước không bắt buộc công chứng nhưng kiểm soát còn chặt hơn. Tại Mỹ, giao dịch bất động sản không bắt buộc công chứng theo cách truyền thống, nhưng được kiểm soát thông qua luật sư và hệ thống bảo hiểm quyền sở hữu rất phát triển. 

Ở Úc, vai trò này do các luật sư đảm nhiệm, với trách nhiệm pháp lý rất cao và quy trình chuẩn hóa. Còn tại Singapore, mọi giao dịch đều được thực hiện qua luật sư và hệ thống đăng ký đất đai điện tử minh bạch gần như tuyệt đối. Điểm chung là không nhất thiết phải công chứng, nhưng luôn có một hệ sinh thái pháp lý thay thế đủ mạnh.

Với điều kiện của Việt Nam hiện nay, khi dữ liệu đất đai chưa hoàn toàn minh bạch và cơ chế kiểm soát thay thế chưa hoàn chỉnh, việc nới lỏng công chứng cần được cân nhắc thận trọng. Giải pháp hợp lý hơn là đơn giản hóa, số hóa thủ tục công chứng. Phân loại giao dịch để áp dụng mức độ kiểm soát phù hợp và từng bước xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch.

Ông Nguyễn Văn Hòa, Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM, cho biết: Dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Công chứng quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định phải công chứng, bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia di sản, góp vốn, thế chấp có đối tượng là bất động sản.

So với luật hiện hành, luật sửa đổi đã thu hẹp phạm vi giao dịch phải công chứng, đồng thời bảo đảm không xung đột, chồng chéo với các luật chuyên ngành và kịp thời mở rộng phạm vi các giao dịch được công chứng tự nguyện khi đáp ứng đủ điều kiện về hạ tầng, kỹ thuật, hệ thống cơ sở dữ liệu mà không cần phải sửa đổi luật Công chứng.

Theo ông Hòa, cũng nên có những loại giao dịch phải có bên thứ ba là công chứng để đảm bảo an toàn, quyền lợi cho các bên. Nếu không công chứng, nhất là các giao dịch lớn liên quan đến bất động sản có thể phát sinh nhiều tranh chấp, rủi ro và gây gánh nặng cho cơ quan tố tụng là tòa án và sau đó ảnh hưởng đến an toàn xã hội. Nếu kiểm soát ngay từ đầu sẽ hạn chế được tình trạng trên. Không chỉ vậy, hiện nay tư duy của nghề công chứng không còn là hành chính, mà là dịch vụ, phục vụ là chủ yếu, nên không gây ra phiền hà gì.

Công chứng bảo đảm an toàn cho giao dịch

Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) đồng tình bất động sản là loại tài sản đặc biệt, có giá trị rất lớn không chỉ về kinh tế mà còn gắn với nhu cầu ổn định cuộc sống, an cư của người dân. Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện, trình tự, thủ tục giao dịch bất động sản khá phức tạp, liên quan đến nhiều luật khác nhau và không phải chủ thể nào cũng có đủ hiểu biết để tự đánh giá đầy đủ tính hợp pháp của giao dịch. Vì vậy, nguy cơ hợp đồng vô hiệu, phát sinh tranh chấp trên thực tế là rất lớn.

Trong bối cảnh đó, hoạt động công chứng đóng vai trò như một "cơ chế phòng ngừa rủi ro pháp lý". Thông qua việc kiểm tra hồ sơ, xác định năng lực chủ thể, ý chí tự nguyện và tính hợp pháp của nội dung giao dịch, công chứng viên góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng, hạn chế vi phạm pháp luật và phòng ngừa tranh chấp. Đồng thời, văn bản công chứng còn là nguồn chứng cứ có giá trị cao trong hoạt động giải quyết tranh chấp tại tòa án. Có thể nói, công chứng không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn là một thiết chế bảo đảm an toàn cho thị trường bất động sản.

Chưa kể, pháp luật hiện hành không đặt ra yêu cầu mọi giao dịch bất động sản đều phải công chứng. Các luật chuyên ngành như luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản đã phân định tương đối hợp lý giữa các trường hợp bắt buộc công chứng và các trường hợp được lựa chọn công chứng theo nhu cầu của các bên, dựa trên tính chất và mức độ rủi ro của từng loại giao dịch. Các quy định này đã được áp dụng ổn định trong thời gian dài và chứng minh được hiệu quả trong việc bảo đảm an toàn pháp lý.

Nếu bỏ yêu cầu công chứng đối với các giao dịch đáng lẽ cần kiểm soát chặt chẽ, có thể phát sinh nhiều rủi ro như: giao dịch giả tạo, lừa đảo, chuyển nhượng tài sản không đủ điều kiện pháp lý, tranh chấp kéo dài và khó chứng minh. Khi đó, chi phí xã hội để giải quyết hậu quả (thông qua tố tụng) có thể còn lớn hơn nhiều so với chi phí và thời gian thực hiện công chứng ban đầu.

"Ngoài ra, cần nhìn nhận rõ rằng luật Công chứng là luật điều chỉnh về mặt hình thức và thủ tục, không phải là luật quy định về nội dung quyền đối với bất động sản. Việc xác định chủ thể có quyền chuyển nhượng, điều kiện của bất động sản được đưa vào giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của các luật nội dung như luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản. Luật Công chứng chỉ quy định trình tự, thủ tục để công chứng viên xác nhận tính hợp pháp, xác thực của hợp đồng trên cơ sở các quy định nội dung đó", thạc sĩ Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, Việt Nam hoàn toàn có thể học cách giảm thủ tục như các nước, nhưng khi chưa có hệ sinh thái pháp lý thay thế đủ mạnh, thì công chứng vẫn là "hàng rào an toàn" không thể thiếu của thị trường.