Giao dịch chung cư trên thị trường thứ cấp giảm cả về giá và thanh khoản
ẢNH: T.N
Cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm % so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP.HCM (trước sáp nhập).
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2 - 3 tỉ đồng tiếp tục vắng bóng. Dù vậy, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, nhà ở xã hội đang dần trở thành "trụ đỡ" quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.
Áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất khiến thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh nhất nhiều năm trở lại đây. Số liệu trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Song số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi.
Ông Đính cho hay, một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp tham gia thị trường. Các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính tiếp tục mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.
Người mua nhà thận trọng hơn
Trên thực tế, áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm nay. Tại Hà Nội, xu hướng giá chung cư mua đi bán lại giảm nhẹ, nhưng vẫn khó "chốt" khách. Chị Nguyễn Hà đầu tư 2 căn studio tại một đại dự án chung cư phía đông thành phố, cho biết muốn chốt bán bớt 1 căn để giảm áp lực lãi vay.
Thời điểm tháng 7.2025, chị mua căn studio hơn 27 m2 với giá 1,8 tỉ cộng thêm 100 triệu đồng tiền chênh lệch từ sàn. Tầm tháng 11 năm ngoái, căn studio này được trả hơn 2,4 tỉ đồng, nhưng chị Hà chưa bán. Ra tết, khi lãi vay tăng nhanh, dù chị muốn bán bớt 1 căn để giảm áp lực dòng tiền, song sau 3 tháng rao bán vẫn chưa chốt được khách.
"Nhiều môi giới gọi hỏi nhưng "dìm" giá xuống 2,2 tỉ đồng, nếu muốn bán nhanh thì phải chấp nhận giảm lãi", chị Hà nói và cho biết sẽ cân nhắc mức giá phù hợp để tái đầu tư.
Theo đánh giá của VARS, một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá mở bán các chung cư mới tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ. Lý do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng, chuyển vào giá thành.
Tuy nhiên, tín hiệu tích cực hơn trên thị trường giao dịch thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ.
"Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm", ông Chung nhận định.
Trong khi đó, tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý 1 dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.
Theo VARS, dù ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng thị trường không rơi vào trạng thái "đóng băng", mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc, lực cầu thị trường vẫn rất mạnh.
Quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.
