Nhu cầu cao nhưng giao dịch giảm vì lãi suất
Các văn phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hiện khá vắng vẻ
Ảnh: Đình Sơn
Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 7 (Q.7 cũ) theo thống kê, số lượng hồ sơ cũng giảm khoảng 30% so cùng kỳ. Tại Chi nhánh số 9 (Q.Bình Tân cũ) khoảng 2 tuần gần đây lượng hồ sơ tụt giảm mạnh nhất, khi mỗi ngày chỉ có khoảng 40 - 45 hồ sơ chuyển nhượng, trong khi trước đó khoảng 60 - 70 hồ sơ một ngày. Đối với hồ sơ giao dịch đảm bảo, hiện mỗi ngày chỉ khoảng 35 - 40 sơ trong khi trước đó cũng lên đến 50 - 60 hồ sơ mỗi ngày.
Ghi nhận từ nhiều sàn môi giới cho thấy tình trạng cũng tương tự, không ít dự án mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20 - 30%, thậm chí có nơi gần như "đóng băng". Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận giảm giá, cắt lỗ nhưng vẫn khó tìm người mua.
Trao đổi với PV Thanh Niên, ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty DKRS, thừa nhận từ đầu năm đến nay giao dịch đang chậm, khách hàng "lăn tăn" chưa dám xuống tiền do lãi suất cao, bất ổn địa chính trị trên thế giới kéo theo xăng dầu tăng giá. Lãnh đạo Công ty Đông Tây Land thì khẳng định hiện nay nhu cầu về bất động sản vẫn rất lớn khi khách hàng tìm kiếm sản phẩm nhiều, đi xem dự án nhiều nhưng do lãi suất cao khiến họ chậm ra quyết định hơn trước. Chỉ những người mua ở thật mới dám chốt, còn khách hàng đầu tư dài hạn thì cân nhắc nhiều hơn, đi xem dự án nhiều lần mới quyết, thay vì như trước chỉ cần đi xem một hai lần là "xuống tiền".
Cần nới room, hạ lãi suất
Diễn biến thực tế cũng trùng khớp với số liệu từ các báo cáo liên quan đến thị trường bất động sản. Theo báo cáo từ Savills, quý vừa qua tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt 40%, giảm 26% so với quý trước đó. Số liệu này đồng nhất với công bố của JLL Việt Nam cho thấy thanh khoản căn hộ quý 1 đã giảm gần 17% so với cuối năm 2025.
Tương tự, theo báo cáo quý 1/2026 tại TP.HCM và khu vực phụ cận của DKRA Consulting, trên thị trường sơ cấp ở phân khúc đất nền, sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 50% so với quý 4/2025. Song song đó, ở phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận lượng giao dịch của thị trường sụt giảm khoảng 44%. Đáng chú ý, thanh khoản thị trường chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TP.HCM (mới) khi chiếm đến 87% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, thanh khoản ghi nhận sụt giảm đáng kể dưới tác động của mặt bằng lãi suất cao và chính sách siết chặt tín dụng, với mức giảm hơn 70% so với quý trước. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có sức cầu thị trường tiếp tục sụt giảm mạnh, lượng giao dịch giảm hơn 87% so với quý 4/2025. Với phân khúc condotel, lượng tiêu thụ giảm 85% so với quý 4/2025.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng nguyên nhân lớn nhất khiến giao dịch giảm mạnh đến từ tâm lý thận trọng của người mua. Sau giai đoạn biến động mạnh, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ giá giảm sâu hơn hoặc chờ tín hiệu rõ ràng từ chính sách. Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn vay vẫn còn nhiều khó khăn. Dù lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng điều kiện tín dụng chưa thực sự "mở cửa" hoàn toàn, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản, vốn được kiểm soát chặt chẽ. Giới đầu tư cũng không còn "lướt sóng" như trước. Thay vào đó, họ chuyển sang chiến lược phòng thủ, ưu tiên giữ tiền mặt hoặc tìm kiếm kênh đầu tư an toàn hơn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting thuộc DKRA Group, nhìn nhận năm nay tết âm lịch rơi vào tháng 2.2026 nên các doanh nghiệp thường đẩy mạnh bán hàng trước tết vào tháng 1.2026. Kết quả này làm cho giao dịch quý 1 tăng lên đáng kể. Tuy nhiên, trên thực tế, để bán được số hàng này, doanh nghiệp phải chạy "gom khách" từ trước đó mấy tháng. Điều này khiến số liệu không phản ánh đúng bản chất của thị trường trong quý 1/2026. Bởi từ cuối năm 2025 lãi suất bắt đầu tăng đã khiến các dự án mở bán ít hơn, người mua cũng cẩn trọng hơn nhiều. Minh chứng là từ tháng 2 đến nay lượng tiêu thụ giảm mạnh, tới 20 - 30% so với hồi cuối năm 2025 trở về trước. Một phần cũng do từ đầu năm đến nay gần như không có dự án mở bán, đa số là nhận cọc. Khoảng hơn 1 tháng nữa, qua dịp lễ 30.4 nhiều dự án sẽ mở bán hơn, khi đó bức tranh của thị trường sẽ được phản ánh rõ nét hơn. Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh việc kiểm soát tín dụng bất động sản, biến động lãi suất được đánh giá là những nguyên nhân chính dẫn đến thanh khoản thị trường giảm mạnh trong những tháng đầu năm.
"Giai đoạn này cảm giác còn khó hơn giai đoạn 2022 - 2023 bởi giai đoạn đó còn có room nhưng nay muốn vay lãi suất cao hơn cũng khó, nhất là đối với 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, VietinBank và Vietcombank - PV). Nhiều nhà đầu tư thấy có sản phẩm giảm sâu, rất "thơm" nhưng muốn vay mua cũng không được. Nếu tình hình này kéo dài thì xác định rất khó trong những tháng tới. Do vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phải cân đối một phần room cho bất động sản và tính toán lại lãi suất cho vay để doanh nghiệp có thể hoạt động và phát triển, người dân có thể mua được nhà", ông Võ Hồng Thắng cho hay.
Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng
Điều đáng nói, trong quý 1/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự gia tăng rõ nét cả về nguồn cung và giá bất chấp áp lực từ mặt bằng lãi suất tăng cao. Theo tổng hợp từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, giá trung bình tại trung tâm TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m2. Trong đó tại Hà Nội, mặt bằng giá khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý. Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương cũ nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ.
