"Nhà tôi năm 2022 đi vay ngân hàng thì bị từ chối vì đất dính quy hoạch. Tháng 4/2026 tiếp tục làm thủ tục vay thì ngân hàng lại cho vay 5 tỷ đồng. Vừa rồi tôi kiểm tra trích quy hoạch 1/500 online, thì thấy "bay cả nhà", không biết sau này thế nào, trách nhiệm với ngân hàng ra sao?".
Đây là tình huống thực tế nhiều người dân gặp phải trong thời gian gần đây, đặc biệt tại các khu vực đang điều chỉnh quy hoạch đô thị hoặc mở rộng hạ tầng giao thông.
Dưới góc độ thực tiễn hành nghề, luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, vấn đề quan trọng nhất lúc này không phải là "có quy hoạch hay không", mà là phải xác định đúng tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm ngân hàng nhận thế chấp và thời điểm Nhà nước dự kiến thu hồi đất.
Toàn cảnh giải phóng mặt bằng Vành đai 2,5 đoạn qua Khương Đình, Hà Nội (Ảnh: Mạnh Quân).
Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Cũng theo quy định tại khoản 4, Điều 76, Luật Đất đai năm 2024, quy định trong trường hợp quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (nay là UBND cấp xã) thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật này.
Đất dính quy hoạch vẫn có thể vay ngân hàng
Theo luật sư, rất nhiều người hiện nay hiểu sai rằng cứ đất nằm trong quy hoạch là ngân hàng sẽ không nhận thế chấp. Trên thực tế, pháp luật không cấm tuyệt đối việc thế chấp quyền sử dụng đất nằm trong chỉ giới quy hoạch.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hai trường hợp pháp lý khác nhau.
Trường hợp địa phương mới công bố quy hoạch nhưng chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm, chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa triển khai giải phóng mặt bằng... thì người sử dụng đất vẫn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp vay vốn ngân hàng… theo quy định tại Điều 45, Luật Đất đai năm 2024.
Đây cũng là tình trạng phổ biến tại nhiều khu vực "quy hoạch treo" kéo dài nhiều năm nhưng chưa triển khai trên thực tế.
Luật sư Dũng cho biết, trong thực tiễn tín dụng, ngân hàng vẫn nhận thế chấp đối với loại tài sản này, nhưng thường định giá thấp hơn, giảm hạn mức cho vay và kiểm tra kỹ hồ sơ quy hoạch trước khi thực hiện giải ngân.
Người dân Hà Nội mang bao tải đi đựng tiền đền bù đất dự án Olympic (Ảnh: UBND xã Thanh Oai).
Ngược lại, khi địa phương đã ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì tình trạng pháp lý bắt đầu thay đổi. Lúc này một số quyền của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế như không được phép xây dựng công trình khác trên đất, không được chuyển mục đích sử dụng đất...
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn không cấm tuyệt đối việc thế chấp và ngân hàng sẽ đánh giá mức độ rủi ro trước khi quyết định giải ngân.
Theo luật sư, đây cũng là lý do có trường hợp năm 2022 bị từ chối cho vay nhưng đến năm 2026 lại được ngân hàng đồng ý giải ngân, do chính sách tín dụng, việc định giá tài sản hoặc đánh giá mức độ rủi ro tại từng thời điểm có sự thay đổi.
Theo luật sư Dũng, thực tế, ngân hàng không chỉ căn cứ vào việc "đất có quy hoạch" hay không, mà sẽ đánh giá thêm nhiều yếu tố khác như đã có quyết định thu hồi đất chưa? quy hoạch có khả năng triển khai ngay hay không? giá trị thực tế còn lại của tài sản và khả năng thu hồi nợ của khách hàng.
"Thực tế có rất nhiều khu vực sau khi có quy hoạch nhưng kéo dài tới hơn 10 năm nhưng chưa triển khai, người dân vẫn sinh sống ổn định, nhà đất vẫn giao dịch bình thường. Trong những trường hợp này, ngân hàng vẫn có thể nhận thế chấp nếu cho rằng rủi ro còn trong khả năng kiểm soát", luật sư cho hay.
