Lấy đất làm công viên
Để thu hút người dân chuyển dịch ra ngoài trung tâm, TP.HCM sẽ đồng thời đầu tư mạnh hệ thống giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển. Nhiều dự án hạ tầng lớn sẽ được triển khai vào cuối tháng 6, đầu tháng 7 có tổng vốn hơn 10 tỉ USD, trong đó có dự án đường sắt kết nối Thủ Thiêm - Long Thành.
Khu đất vàng số 1 Lý Thái Tổ (P.Vườn Lài) được TP.HCM dùng làm công viên phục vụ người dân
ẢNH: NGỌC DƯƠNG
Chủ trương này ngay lập tức nhận được sự đồng tình lớn của người dân, giới chuyên gia quy hoạch. Theo kiến trúc sư (KTS) Khương Văn Mười, nguyên Chủ tịch Hội KTS TP.HCM, khi xây quá nhiều chung cư ở khu vực trung tâm, những nơi đông dân cư sẽ kéo thêm người dân, phương tiện giao thông đổ về, gây nên tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường. Do vậy các khu đô thị, chung cư cao tầng nên xây ở vùng ngoại thành, tại các khu TOD ở các ga metro phía ngoài TP, dọc các tuyến cao tốc, đường vành đai để thuận lợi cho người dân khi di chuyển vào trung tâm TP.
Trong khi đó, không ít khu "đất vàng" sau khi được giao cho doanh nghiệp lại rơi vào tình trạng quây tôn nhiều năm, chậm triển khai hoặc bỏ hoang để chờ thời cơ tăng giá sang tay kiếm lời. Bởi vậy, quan điểm thu hồi các dự án chậm triển khai để chuyển đổi thành công viên được xem là hướng đi đúng đắn. Một đô thị với hàng chục triệu dân như TP.HCM không thể tiếp tục phát triển theo kiểu "nén" toàn bộ dân cư và hoạt động kinh tế vào khu trung tâm vốn đã quá chật chội. Đã đến lúc TP cần một "bàn tay sắt" để dọn dẹp lại những bất cập trước đây, mở ra một thời kỳ phát triển mới của TP rực rỡ hơn, đàng hoàng và to đẹp hơn, xứng đáng với một TP đầu tàu về kinh tế của cả nước.
"Thành phố 15 phút"
TS Võ Kim Cương cho rằng, từ sau năm 1975 đến nay, TP.HCM chưa có nhiều cuộc đầu tư lớn mang tính đột phá về giao thông đô thị. Hệ quả là nhiều khu dân cư vẫn tồn tại trong tình trạng nhà cửa chật chội, xây dựng tự phát, thiếu không gian công cộng và hạ tầng yếu kém. Cho nên đây là thời cơ vàng để tái thiết TP, đưa chung cư ra khu vực ngoại thành cùng với đó là tạo lập cuộc sống mới cho người dân như tạo việc làm, xây thêm trường học, bệnh viện và đầy đủ các dịch vụ thiết yếu.
"Đây là bài toán quy hoạch tổng thể theo hướng đa trung tâm. Mỗi trung tâm phải là một đô thị hoàn chỉnh, có đầy đủ dịch vụ và công ăn việc làm cho người dân. Theo định hướng này, người dân cần được đáp ứng nhu cầu sống trong bán kính di chuyển khoảng 15 phút từ nơi ở đến nơi làm việc, trường học hay khu vui chơi giải trí. Đây cũng là mô hình "TP 15 phút" đang được nhiều đô thị lớn trên thế giới hướng tới. Ở nhiều quốc gia phát triển, người dân có thể sống cách nơi làm việc 50 - 100 km nhưng vẫn di chuyển thuận lợi nhờ hệ thống tàu cao tốc và giao thông công cộng hiện đại, thời gian đi lại chỉ khoảng 15 - 30 phút", TS Võ Kim Cương cho hay.
Thực tế cho thấy, nhiều TP lớn trên thế giới hiện không còn ưu tiên tối đa hóa diện tích xây dựng như trước đây. Thay vào đó, họ dành nhiều quỹ đất hơn cho công viên, mặt nước, quảng trường và không gian công cộng nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân đô thị. Giá trị của một TP hiện đại không chỉ được đo bằng số lượng cao ốc hay những tòa nhà chọc trời, mà còn ở việc người dân có được sống trong môi trường trong lành, tiện nghi và cân bằng hay không. "Phát biểu của Bí thư Thành ủy Trần Lưu Quang cũng gửi đi thông điệp mạnh mẽ về việc siết chặt kỷ cương trong quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai. Những khu "đất vàng" bị bỏ hoang hoặc chậm triển khai nhiều năm không thể tiếp tục trở thành công cụ đầu cơ. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực triển khai hoặc cố tình "ôm đất", việc thu hồi để chuyển đổi thành công viên, quảng trường hay không gian sinh hoạt cộng đồng là hướng đi hợp lý và cần thiết", KTS Võ Kim Cương nhấn mạnh.
Đất trống đôi khi sinh lợi hơn cao ốc
Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và phát triển dự án BrandLift Asia, vào ngày 10.5, chỉ số tia UV tại TP.HCM ở mức 11, là mức cực kỳ nguy hiểm, điều lâu rồi không diễn ra tại đây. Đó là một tín hiệu mạnh mẽ đô thị "kêu cứu". Các nghiên cứu khoa học cho thấy không gian xanh, công viên, mái xanh, hàng cây, có thể giảm nhiệt độ không khí và bề mặt tới 5°C. Nói một cách đơn giản, mỗi cao ốc mới là thêm một "lò sưởi", còn mỗi công viên là một "điều hòa tự nhiên" hoàn toàn miễn phí. Nghiên cứu từ Trust for Public Land (Mỹ) cũng chỉ ra rằng mỗi USD đầu tư vào công viên đô thị có thể tạo ra mức tăng giá trị bất động sản xung quanh lên tới 3 USD. Hiệu ứng này mạnh nhất ở trung tâm các thành phố lớn, lớn hơn nhiều so với vùng ngoại ô hay nông thôn.
Áp dụng vào TP.HCM, nếu một lô đất trung tâm được chuyển thành công viên lớn thay vì cao ốc, toàn bộ bất động sản trong bán kính 500 m - 1 km xung quanh sẽ tăng giá. Về lâu dài, phần thuế thu được từ mức tăng giá đó hoàn toàn có thể vượt qua doanh thu từ một dự án thương mại đơn lẻ. Nói thẳng hơn, ép nhồi thêm một tòa nhà vào lõi đô thị vốn đã quá tải không phải là tối ưu hóa nguồn lực đất đai, mà là đang tư duy ngắn hạn trên một tài sản dài hạn. Bài học này các đô thị châu Á đang học từ New York (Mỹ) và Copenhagen (Đan Mạch).
