Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết nguồn cung chung cư đang tăng nhanh tại Đà Nẵng song lệch pha về phân khúc đắt tiền. Lũy kế đến quý I, thành phố ghi nhận 16.000 căn. Giá mở bán lần đầu (sơ cấp) trung bình tại đây khoảng 83 triệu đồng mỗi m2.
Năm ngoái, gần 60% nguồn cung mới đã thuộc phân khúc cao cấp với khung giá 60-120 triệu đồng một m2. Quý vừa qua, 100% giỏ hàng chào bán đều chạm ngưỡng hạng sang trên 120 triệu đồng một m2. CBRE cho biết làn sóng tăng giá này đã đẩy mức giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ. Dưới áp lực tăng giá, sức hấp thụ tại các dự án mới hiện duy trì ở mức 50-60%.
Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị thị trường ghi nhận. Avison Young cho biết khoảng 2 năm trở lại đây, Đà Nẵng có gần 20 dự án mở bán, đa số thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Hiện giá chào bán sơ cấp trên thị trường đạt khoảng 3.570 USD mỗi m2 (hơn 90 triệu đồng một m2).
Nguồn cung tập trung tại khu vực dọc sông Hàn ở phường Hòa Xuân và An Hải, điểm đến của dòng tiền mua để ở và đầu tư cho thuê. Hãng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ các dự án ở đây đạt khoảng 60% với lượng khách chủ yếu đến từ Hà Nội và TP HCM.
Bất động sản trung tâm Đà Nẵng, năm 2025. Ảnh: Nguyễn Đông
Trước tình trạng giá bán liên tục leo thang, Avison cảnh báo tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chững lại và sụt giảm so với mức đỉnh cuối năm ngoái. Chuyên gia của hãng cho biết nhóm người mua ở thực, muốn định cư lâu dài ở Đà Nẵng (chủ yếu trong nhóm 23-39 tuổi) có nhu cầu lớn với sản phẩm trung cấp, vừa túi tiền. Tuy nhiên nguồn cung hiện tại "lại quá lệch về hướng cao cấp, hạng sang".
Cùng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhìn nhận áp lực lãi suất đang là rào cản lớn nhất, trực tiếp tác động lên sức cầu của thị trường và buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. "Trong bối cảnh lãi suất vay neo cao, bài toán hấp thụ trở thành ưu tiên hàng đầu với thị trường căn hộ Đà Nẵng, nhất là khi tệp khách hàng chủ yếu đầu tư", bà Dương nói.
Thời gian tới, cùng với diễn biến chung của thị trường bất động sản, nguồn cung và thanh khoản căn hộ Đà Nẵng được dự báo giảm nhẹ. Hãng dịch vụ địa ốc DKRA cho biết quý II có thể ghi nhận 1.000-1.500 căn hộ được mở bán, giảm nhẹ so với quý I. Phần lớn nguồn cung tập trung ở phường Ngũ Hành Sơn, nơi vẫn còn quỹ đất phát triển và xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị đưa ra thị trường. Phân khúc A tiếp tục chiếm chủ đạo. DKRA dự báo thanh khoản thị trường có thể sụt giảm so với năm 2025 khi người mua ngày càng thận trọng với khẩu vị khắt khe.
Dù vậy giá bán từ chủ đầu tư vẫn neo cao và leo thang do chi phí đầu vào tăng. CBRE cho biết phân khúc căn hộ dự kiến duy trì đà tăng 10-12% một năm. Nguyên nhân chính đến từ định hướng phát triển sản phẩm trung - cao cấp và quỹ đất khan hiếm tại các vị trí trung tâm, ven sông, sát biển. Cùng đó, việc khai trương Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam cùng lộ trình hình thành khu Thương mại tự do và các dự án hạ tầng trọng điểm được dự báo tạo lực đẩy chi thị trường bất động sản. Điều này kéo theo kỳ vọng tăng trưởng giá của các phân khúc nhà ở được nâng cao.
Để thị trường duy trì thanh khoản tích cực và bền vững, chuyên gia Avison Young khuyến nghị doanh nghiệp, nhà phát triển cần thêm sự điều tiết giữa các phân khúc, "tránh nguy cơ rơi vào trạng thái cung vượt cầu cục bộ, ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của người mua".
Ngọc Diễm
