Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), áp dụng từ ngày 1/7.
Theo dự thảo, hệ số K được xây dựng cho 168 phường, xã và đặc khu của TP HCM, áp dụng với đất phi nông nghiệp, nông nghiệp theo từng tuyến đường, vị trí. Đây là căn cứ để xác định giá đất trong trường hợp tính tiền sử dụng, thuê, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng, thuế, phí liên quan đất đai, xử phạt và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với đất ở, thành phố dự kiến hệ số K trên địa bàn dao động từ 1 đến 2,59 lần, trung bình khoảng 1,35 lần. Theo dự thảo, ba tuyến đường có giá đất cao nhất TP HCM gồm Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất áp dụng hệ số K là 1,39 lần.
Với hệ số trên, giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng và các nghĩa vụ tài chính liên quan tại các tuyến đường này sẽ khoảng 955 triệu đồng một m2 (theo công thức giá đất x hệ số K). Mức này cao hơn gần 40% so với ngưỡng quy định tại bảng giá đất hiện hành.
Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh có biên độ lớn hơn, từ 1 đến 10,56 lần. Một số khu vực đang trong quá trình đô thị hóa nhanh ghi nhận mức điều chỉnh ở ngưỡng cao. Chẳng hạn, tại một số vị trí trên các tuyến đường Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc, hệ số K lên tới 10,12 lần. Tại xã Hồ Tràm, hệ số cao nhất được đề xuất là 10,56 lần.
Riêng với đặc khu Côn Đảo, toàn bộ đất phi nông nghiệp được áp dụng hệ số K 2,21 lần. Đất nông nghiệp tại đây có hệ số điều chỉnh từ hơn 4 lần đến trên 8 lần, tùy vị trí.
Với đất thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong khu công nghệ cao, hệ số K được đề xuất áp dụng là 1 lần. Tức là, giá đất được xác định theo đúng mức trong bảng giá, không tăng.
Ngoài ra, TP HCM cũng đề xuất bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch nhằm phản ánh giá trị gia tăng của các khu đất được phép khai thác với mật độ xây dựng cao. Theo đó, hệ số điều chỉnh là 1 lần đối với khu vực có hệ số sử dụng đất dưới 4 lần. Mức này tăng thêm 0,1 lần tương ứng với từng bậc tăng hệ số sử dụng đất (từ 4 đến dưới 5 lần; từ 5 đến dưới 6 lần...).
Dự thảo cũng quy định giá đất phi nông nghiệp sau khi nhân các hệ số điều chỉnh không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm nhân hệ số tại cùng khu vực và vị trí.
Về quy định chuyển tiếp, những hồ sơ đất đai đã được duyệt hoặc có thông báo nghĩa vụ tài chính trước ngày quyết định mới có hiệu lực, sẽ tiếp tục áp dụng quy định hiện hành. Trường hợp xác định giá đất cụ thể, nhưng chưa hoàn tất thẩm định, chưa thuê đơn vị tư vấn trước ngày 30/6 sẽ áp theo quy định mới.
Hệ số điều chỉnh giá đất lần này được TP HCM xây dựng trên cơ sở khảo sát khoảng 29.000 mẫu giá tại gần 9.800 tuyến đường nhằm tiệm cận giá thị trường. Trong thời gian chờ ban hành hệ số K mới, TP HCM vẫn tính tiền sử dụng và thuê đất theo quy định hiện hành để tránh ách tắc hồ sơ của người dân, doanh nghiệp.
Phương Uyên
